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日供月供双周供相同期限下其实月供最省钱

来源:80酷酷网  更新时间:2010-07-15  点击:123

在相同还款期限和等额本金还款的前提下,由于按双周、按日供款的利率比按月还款更高,两者的利息总支出其实高过月供法。  

  在可缩短还款期限的房贷“双周供”面市后,有银行相继推出按周、按日等多种灵活还款方式,并纷纷宣称可节省利息,吸引了不少消费者前来咨询,到底应采取什么还款方式。对此,业内人士向本报记者解释称,灵活还款法确实可通过缩短还款周期而节省利息,但在相同还款期限和等额本金还款的前提下,由于按双周、按日供款的利率比按月还款更高,两者的利息总支出其实高过月供法。

  日供不如月供?利率算法不同

  三种供法比较   

案例:金额50万,期限20年、贷款年利率5.814%,单位/元
还贷方式 本金总额 利息总额 本息合计 还款期
等本月供法 50万 291911.25 791911.25 240期,每期本金2083.33元
等本双周供法 295925.75 795625.75 522期,每期本金957.85元
等本日供法 294979.75 794979.75 7305期,每期本金68.45元

  目前的房贷市场上除了传统的按月供款方式外,还出现了按日、周、双周等灵活的供款方式。一般来说,在同样的贷款条件下,本金归还速度越快,总的利息支出就越低,但如果比较这些灵活还款方式与月供的差别,计算出的结果却让人大吃一惊。
  如表所示,同样按贷款50万、期限20年计,双周供和日供的利息支出竟比月供要多出3000~4000元!而且从上述计算结果也可以看到,最节省利息的还款法依次是月供、日供和周供。换言之,20年里每天都辛苦还款,竟然还不如每月还款划算。
  知情人士表示,造成这种还款速度加快但利息支出却更多的“玄机”,在于不同还款方式的利息折算方法,也就是说,尽管基准利率一样,但折合成月、周、日利率的计算方法是不一样的。
  央行公布的基准贷款利率是按年标价的,目前的贷款年利率为5.814%(基准利率下浮15%)。因此,月利率是以年利率5.814%/12月来计算的。而日利率最特别,它是按年利率5.814%/360天来计算的,而不是5.814%/365天,如果按日利率的计算方法重新折算为365天还款,则实际年利率为(5.814%/360)×365,显然,日供的计息天数增加了,利息也更高。双周供也是同样道理,它是以日利率计算方法为基础,即双周利率为(5.814%/360天)×14天,由于还款速度比日供法还要慢,因此,利息支出也会比日供法更多一些。

 

  双周供与日供 本金多还快还 利息相应减少

  对上述计算结果,市民刘先生感到很困惑,因为日前他向银行申请30万元、20年贷款,银行方面建议说,如果使用双周供,还款期可比月供缩短33个月,可节省利息22618元。“难道银行骗了我?”他对此大惑不解。
  业内人士表示,其实这家银行是按“双周供每期归还本金=按月供每期归还本金/2”来计算的,因此,一年累计下来,双周供款法比月供法多还了一个月的本金,加快了还款频率,缩短了整个还款年限。按刘先生的案例计算,月供需20年即240个月才还清贷款,按双周供只需要207个月就能还清,由于还款时间缩短了,利息支出也随之大大减少。
  此外,上述人士也表示,日供法节省利息倒没有什么“秘密”可言,银行主要强调的是可以“随借随还”,即借款人按自己的还款能力灵活调配资金,如果经常有大笔收入,则可以随时提前归还贷款,这样不仅比每隔几个月向银行申请一次提前还款方便,而且可以通过加大还款频率、缩短还款周期来实现节省利息支出。
  可见,借款人首先应确定自己的还款能力和资金使用需求,再来选择相应的还款方式。(见上表)

  提醒:三种方式各有优点

  月供:还款频率适中,与普通打工族“出粮”(发工资)周期一致,利率计算最低,因此是普通人还款方式的最好选择。
  双周供:还款较频繁,可缩短还款周期。但在两次双周还款金额=月供一次还款金额的情况下,事实上对借款人的还款能力提出更高的要求。
  日供:还款最频繁,也不节省利息。但申请银行的随借随还业务,可以免去排队轮候提前还款,而且想还多少都可以,这样就通过多还本金来节省利息。

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