一、99年买了第1套商品房总价5万;
二、98年错过了1个7000元投资，1年翻倍的机会
三、2001年放弃了1套单位集资房总价5万元
四、错过2年涨0.6倍价值的房产
五、错过了2年涨1倍价值的房产
六、由于需要换房,2007年买第2套商品房总价21万;
七、计划2009年换1套房(差价约30万)
八、计划2010年在老家建1栋房总价12万元.
个人认为投资的前提条件:1、慧眼；2、有第一桶金；3、有机会；4、魄力和速度
我生在江西某地级市的郊区,91年21岁本科毕业,分在市内某中型国企。企业98年上市,但我们一贫如洗。我遗传晕车(从南昌火车站坐公交到南昌某大学就半小时都晕车)不敢在上世纪90年代下海，浪费了10年时间。好在2002年企业买断,给了我脱贫的机会。
一、99年买了第1套商品房总价5万元
1、91-99年,平均年薪4500元,由于省吃俭用(不抽烟\不喝酒),余下1.9万元，但只存到0.9万元(95年与同事做工程被骗亏2000元，96年做安利亏3000元，97年炒股亏1000元，同学同事朋友结婚打礼4000元)。99年10月和准lp(年薪4500元,大专学历,4年工龄)在市中心b类地段买下1套8楼(顶楼)76方石混结构的新房(那时没有按揭房，均价600元)，共4.5万(本人1万,lp8千,外借2.7万元,双方家庭未能支持1分钱). 房产证2000元推后了1年办理。
2、2000年4月，借7000元装修(防盗门和防盗窗2200元，壁柜和矮柜3000元，厨房1500元，刷墙和刷地板不到1000元)。相当于总投资5.4万,到08年初值约16.5万元。
年升值比率计算:5.4*1.139=5.4*3=16.2万,实际情况时间8.5年，住了7年。
个人观点:年升值比率13%属于偏高的升值范围(理想范围应是10-12%)，偏高于cpi涨幅(2000年以后国家cpi涨幅在8-14%之间)。但是好楼层的房子升值比率约16%。
尽管这房9年表面上为我们挣到11万，但实际情况是亏损了11万，在“三”会具体说明。
3、2000年10月结婚:借6000元。拍照1000元，买衣服1500元，床、沙发和饭桌等2000元，1500元准备鞭炮、糖、酒、预定酒席。所有东西我个人1手操办。lp用5000元自己(lp1个人在我们当地)把自己嫁过来(1台彩电，1台洗衣机，和一些简单嫁妆)。收礼去除酒席费后约还掉5000元。
4、结完婚后家里一贫如洗,共欠约3万元。
5、lp单位2000年12月买断，7年工龄分了8000元，还了欠资5000元。lp(中级会计师)于2001年3月到广东(大舅子打工的单位)打工，年收入2万多元。我仍在原单位年薪6000元。(这是我亏欠lp的地方)
总结:1没有慧眼(不知道房屋会升值)；2没有第一桶金(向亲戚、朋友借60%的房款)；3机会好(我98、99年兼职开了2年小店，只挣1000元，恰巧小店对面建商品房，于是买了)；4lp有迫力(其实lp担心结婚后买房，我兄弟姐妹不会借钱给我们买房。后来我借了他们1万8，借了母亲1000元)和我立即动买房手。
简单介绍我的家庭:我(我家是在郊区的城市户口)5岁丧父，母亲大我40岁，一直没工作；2兄2姐3个在集体单位上班，现都下岗；其中1个小哥哥是我15岁高一时替他招工Dai考进入中型国有企业(现在的上市公司)。大哥大我18岁，16岁参加工作，下岗后88年开始自办小工厂略有积蓄。由于大哥大我太多，认为我是个多余的人，一直不喜欢我，直到我87年我成为全村第一个考取本科的人，才对我刮目相看
二、98年错过了1个7000元投资，1年翻倍(9年翻10倍以上)的机会
98年夏天在市中心(离市中心广场步行4分钟)xx村，我姐姐家所在的村(相当于城中村)改造，1楼建柴火间，约7000元(约9平方)。当时买不掉，我姐姐也说1个柴火间7000元，谁买呀(当时的商品房单价约700元)。后来我姐姐的邻居买了3间，1年半以后建起来，全部变成了店面(他1.5万卖了其中1间)。到现在08年每间大致值9万元(相当于98年投资7000元,现在有2个店面值18万元)。
个人投资观点:首先需要1棵慧眼。否则金子送到你手里，也是粪土。
总结:1没有慧眼；2有第一桶金(我刚好有7000多元钱，后来用来开店了)也白搭
三、2001年放弃了1套单位集资房
1、2001年4月我单位最后一批集资房(99年我买房前单位已经提及建房问题,但国企办事效率太低)8层楼，框架结构80多方5万(我分数很靠前，工龄11分，本科+7分，在省qc论文发布获得一等奖+7分，挑到4楼)，包括办理房产证、对讲门、防盗门。因还欠款2万多，没钱买。最后把指标卖掉获得5000元还债，仍欠2万。
2、错误的决定，相当于7年损失7*3=21万元(单位提供担保，可以按揭2.5万)。
正确的方法:高息贷款2.5万5年, 按揭2.5万元,获利就超过我5年在外打工存15万的钱
或者:2001年卖掉第1套商品房约5.5万，还清借款2.5万。买单位集资房，贷款2.5万。
3、分析:02年底房子建好后，有人出手卖了8万。2001年第1套商品房(当时值6万)和2001年放弃的单位集资房房价相当。由于03—07年房价暴涨，到2007年底，第1套商品房仅值17万(年增值约13%)；单位集资房值30万(当时装修约1.5万，共计成本7万，年增值约18%))，房价已经相差了13万。
个人投资观点:证明”一”中为什么亏损11万。错在lp非要先买房后结婚。
4、由于顶楼水压太低，无法装热水器。加上房结构东西不通风，夏天太热，换房的问题提上日程。
总结:1有慧眼(知道会升值)；2有第一桶金(卖1套房卖这套房)；3机会好(单位最后一披集资房)；4lp和我都没有迫力(担心单位的房变成烂尾楼)
四、错过2年翻0.5倍价值的房产
05年10月我们有5万元存款，计划换房。在我市城乡结合地带(离火车站仅步行15分钟,到新长途汽车站步行4分钟)看了1套4楼的框架结构新房(100*1450=14.5万)。lp坚持不肯买(认为那是郊区)。到07年底涨到2700元/平方米，08年5月跌回到2300元/平方米.
五、错过了2年涨1倍价值的房产
由于没买成郊区的房子，我们立即转看了市中心a类地段的4楼框架的房(100*2100=21万)。由于我们只有5万元，加上05年房价下跌了约5%-10%。老婆要求再等等。
没有想到等了1年半到2007年4月，同样价格的的房子变成b类地段10年二手框混结构90方的房子。到2008年5月市中心a类地段的新房已经突破了4000元。
六、2007年买第2套商品房
1、2001年不敢要小孩。2002年我在单位等待买断，不上班(但不准离开当地)月薪380元(上班月薪480元)。我在当地找了份工作月薪1200元。2002年5月单位买断，12年工龄我只拿了1.2万，还掉1万欠款，仍欠1万元。
2、到2002年我们已还清所有欠债，并有约1万多元节余。
3、02年夏接lp回来照顾了2个月，我找的当地单位，由于911后美国发动战争，导致石油类下游产品原料价格翻了3倍而停产，被解雇。顿时家中粮草告急。02年11月儿子出生前半个月,我只好到浙江打工(现在坐汽车1天1夜也不会晕车，如身体不好时是另外)。
4、我(中级机械工程师)2003年年薪2.4万，04年年薪3.5万05年年薪5.5万 06年年薪6万 07年到上海变双休年薪6万(全部税后到手，单位提供住房)
5.由于我03年工资太低,在儿子1周岁时,老婆就在当地上班(年薪1.5万)并照顾儿子。从04年我们才开始有积蓄，到07年5月我们有12万存款。
6．挑来挑去，房价涨幅已经开始抬头。07年4月在当地市中心买了第2套商品房(10年4楼二手框架毛坯房，均价2300元)所有费用21万(这套房06年10月挂的价格是18万，卖不掉。半年后我挣了2万全在里面白干，刚好补20万中的涨价，半年10%)，按揭5万，外借3万，2年还清。目前没有钱装修空在那里。
这一次按揭方式又亏了(估计亏4万):我原计划贷8万，3年还清。由于考虑贷款利息较高，临时改为贷5万借3万2年还清，可以省一些利息。导致到现在已过去1年，还没有钱装修空在那里搬不进去。
按08年6月的计划，可能节省了1000元利息，亏损了4万元的大头。
七、计划2009年上旬卖掉第1套房, 在上海买1套二手1室1厅房
1、争取09年2月装修完第2套商品房，搬进去。
2、计划09年5月卖掉第1套商品房，估计16.5-17万吧。
3、08年正常情况下能余下5万元，想换房，计划差值30-35万。
4、由于我现在上海，单位交四金(住房公积金450+450元)，自己在外租房子每月700元，共1600元。故计划在上海a20外环线附近买1套小1室1厅自己住，每月可以提出公积金，(公积金不在上海买房是提不出来的，需等到我60岁，而且这钱是按活期计利息的，如果按cpi涨幅衡量相当于每年扁值cpi涨幅与活期利息扣税差值约7%)。
如果按首付17万+3万手续等费用,公积金贷20万,商贷10万,10年还清,共计50万.
公积金贷20万,年率5.22,月还2145元,商贷10万, 年率7,83,月还1204.3元,合计3550元
实际每月还款额:3550-(1600-100)=2050元。
第1年按正常还贷并还外借的3万元,以后只需正常还贷了。
八、计划2010年在老家建1/3栋房
老家在市郊区，离火车站仅步行15分钟。市工业小区紧临在我老家后面，到市区要从我们村边经过。估计不出5年我老家会变成城中村。我们村允许我们易地翻建小面积的3层新房，并办房产证。08年的成本需要约12万元建起框架四层楼的毛坯房。
