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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第一百七十九期（NO.179）

专栏内容：关于中国房产几个“底层逻辑”的深度解读

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

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@熊猫贝贝小可爱 我是熊猫贝贝，地产行业策略研究者，欢迎。

导读：

（正文约4500字，完成阅读约需要6分钟）

每个时代都有每个时代的文化符号和语言特征。

特别是在当下的互联网时代，新名词的诞生到流行的周期随着互联网的普及和高效的信息通道便利，变得前所未有的高效。

当然其中也不乏偷换概念，标新立异的“老酒换新瓶”的词语。

比如社群（就是圈子），还有啥抓手？其实就是某个问题的核心着力点。

这是一种正常的文化现象，互联网时代的主要群体能够理解并且能够实现无障碍交流，就没问题。

在这些新词中，有一个词我个人是非常感兴趣的，就是“底层逻辑”。

其实这个词的发明人，只是一个名不见经传，也没有什么大范围影响力的互联网创业者。

但是他提出的这个“底层逻辑”，对于思考和认知事物来说，是有不错的意义的。

今天这篇文章，我们就尝试着运用底层逻辑的思维，来解读中国的房产相关内容。

关于房产的疑惑和不解，或许这篇文章的思维方式，能够给大家带来一些全新的启发和认知。

在开始本文以前，需要进行一个理念统一：

当下中国社会的绝大部分人，对房产、楼市、房价等相关内容，始终都有一种纠结复杂的情绪。

在这个群体眼中，中国的房地产市场，有太多他们看不透，看不懂，看不明的秘密。

在大城市生活、求职，工作，学习的人，对于房产都有一种直观和共通的认知：

一套房子，动辄总价百万起步，甚至可能需要耗尽几代人"6个口袋"、30年的时间去"供楼”，占家庭总资产的1/2以上。

房子是中国大部分个体和家庭最重要的家庭资产组成部分。

房子，家之大事，生死之地也。

中国传统文化和关于住的重视，更是给房子增加了太多的附加属性，一套房子，对于个人和家庭来说，绝对不止一个“住”字能满足的。

全世界，都知道中国人对买房有迷之执念，伴随着房地产的“黄金时代”，房价上涨更是催动中国的房产成为很多人心目中，财富和地位的象征。

所以在中国，大部分人的逻辑和认知中：繁荣时期对冲通胀、萧条时期抵抗风险，从理财工具和资产特征来看，只有房产，没有之一。

当然如果各人观点可能会有不同，如果这个共识没有办法达成，那这篇文章就不适合你了。

这也是为什么房地产，在中国现阶段被誉为经济发展“压舱石”的“底层逻辑”。

经济上行，房地产的开发和流通，可以成为经济的“发动机”；

经济平稳，房地产是最安全的资产“蓄水池”；

但是如果是遇到了2020年新冠疫情这样对经济有严重损伤的“黑天鹅”时间，房地产就成为了中国经济的“压舱石”，压舱石本身不值钱，而是用途和价值更重要：保住房地产，其实就是保障了中国宏观的资产安全。

为什么中国房产有这些功能价值？或许通过对中国房产几个方面的底层逻辑解读，你就能够明白。

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一、什么是底层逻辑？这对我们看待事物有什么帮助？

我们先要认知：到底什么是底层逻辑？

思考一个问题，首先是找到一个入口，屡出一条线，也就是思考路径。

这是思考的基本原则，从字面上看，一点问题也没有，天衣无缝的政治正确。

但是，这里忽略了一个本质的问题，就是从思考本身出发，实际上入口会很多，正所谓条条大路通罗马，无非是哪一条更顺畅而已，每一个入口都会开启不同的思维路径，问题是展开了，但是否围绕问题的本质，就是另外一个需要判断的问题了。那么思考问题的本质是什么呢？就是问题本身最原始的需求与我们思考问题最终的解决方案的匹配度是否一致；或者说最原始的原因与思考之后得出的结果判定是否一致。而这个原始需求或原因就是-----底层逻辑。

底层逻辑是我们思考问题时最先确立专的那个核心，如果给它一个系统的准确的定义的话，那应该是：每一件事物或者问题最原始的出发点与最人性的真实反馈。围绕着底层逻辑展开思考，会让我们使目标属与初心的匹配度更加一致。

在此基础上，我们寻找路径，解决方案或者做出选择，确定方向都是思考问题的最本质出发点。

这样的解释或许对于大部分人来说，还是艰涩难懂，我们换一个表述方式：

就是一个事物成立最核心的支撑点。

举个栗子比较好说明：

商人这个职业的底层逻辑，就是通过交易谋取差价。

只要这个差价能够实现，商业这个职业就永远会存在。

所以生意人赚差价，就是底层逻辑。

同样的，商业模式就是一个公司是否能够存活的底层逻辑。

时势造英雄，就说明时代的机遇和趋势才是成就人物的底层逻辑，把马云和马化腾放到今天，一样是默默无闻难以突破。

发现和认知一个事物底层逻辑的过程，就是在寻找核心原因的过程。

这是一种很有深度和高度理性去看待和分析事物的方法。

所以底层逻辑，就是一件事，出现、存在、持续的核心原理和理由。

这是目前个人认为最接地气，最容易解释和理解，对于“底层逻辑”的定义。

图片来源：网络

电影《教父》中，有这样一句经典台词：

“花半秒钟看透本质的人，和花一辈子都看不清的人，注定拥有截然不同的命运”。

其实这句台词，就告诉我们，底层逻辑，是认知本质，最有效和最便捷的途径。

二、房产价值的底层逻辑

房产到底有什么价值？目前对于这个房产价值的解读可谓是五花八门众说纷纭的。

但是从底层逻辑上来，房子的核心价值就是通过满足住的需求，而得以存在和发展。

本来房子的作用就是拿来住的，如果人类没有对“住”的核心需求，房子还有什么价值？

所以任何脱离“房子是用来住”这个底层逻辑的，都是脱离实际的价值炒作，一个房子的核心价值，还是在于生活品质和因为长期居住而可以享受到的福利（可以是良好的健康环境，可以是所在区域的学区，也可以是通勤便利和公共设施便利等等）。

只有住房子的人，能够得到房子带来的空间价值和配套福利，这个房子对于这个人来说，才有价值。

这是最硬核，也是对房子价值最实在的底层逻辑解释。

除了这个价值，其他的价值，只能算炒作。

所以“房住不炒”，其实是抓住了房子的核心价值的宏观指导，这就是相对于底层逻辑的“顶层设计”。

各位读者朋友们有没有发现，上面说的是“房子”，而不是“房产”？

因为房产是房子 资产的结合产物，也就是说，房产的价值，不仅仅包含了房子本身的价值，还有一部分，是属于资产价值。

当然，对于全款买房的来说，是资金变成了资产，至于这个资产能不能变回资金，这个不好说。

但是按揭贷款买房的群体来说，房产也是资产，但是这个资产是债务资产，需要支付高额利息，长期偿还的负资产。

房产作为资产的价值来说，就是固化资金OR透支未来的资产购置行为，这就是底层逻辑。

有一个观点我很喜欢：为什么房地产这么赚钱?因为懂这一行的人太少，所以才能够赚大钱。

中国房产价值的底层逻辑，就是在能够看得见摸得着的，关于“住”的生活需求基础上，附加了看不见摸不着的，关于“资产”的价值。

这个资产价值被大众所了解和掌握，中国房产就没有秘密可言了。

这就是为什么中国房产在不同城市不同地区的价值天差地别的原因。

学区房的核心价值，是拿来居住的吗？（其实学区房的底层逻辑太明显了，就是学区带来的价值。）

以此类推……

小小总结一下：关于房产价值的底层逻辑，其实就是两个价值类型的对比。

能看懂这两个价值的本质，就能看懂房产的真正价值。

三、房价的底层逻辑

什么是房价？在开始讨论关于房价的底层逻辑以前，我想请屏幕前的各位，拿笔把下面这句话记下来：

在交易市场中，最重要的永远不是价格，而是信心。

说回房价来，基本上市面上不论是属于哪个群体（买房，看房，卖房，投资……）基本都不懂房价的真正底层逻辑，先不说房价高低涨跌的事，都是表象，但是经常会在房地产市场上出现“有价无市”和“有市无价”的现象，就说明了，房价的底层逻辑，市场上99%的理论学院派都是错的。

关于商品价格的底层逻辑，并不是所谓的商品价值，而是这个商品在市场流通过程中，能够被买卖双方接受的标准，这个标准所呈现出来的价格，才是商品价格的底层逻辑。

回到房产价格上面来，任何不能变现的房价，都是纸面财富，虚假繁荣和泡沫经济。

所以房价真正的底层逻辑，只有一个，那就是这个房产在市场上能够持续流通的价格，一个是受到买卖双方的共同接受，一个是市场交易过程有信心。

这个价格，就是二手房的真实成交价格。

在中国有一种因为房价而产生的错觉：新上市的房子涨价了，同一个小区的房子涨价了，甚至同一栋楼的房子涨价了……那我的房子肯定也涨价了啊，我躺着就身价增值，财富增加了啊！

是不是很贴切很多人的心境？

不好意思，说实话你们怕不爱听，这就是黄粱一梦的快乐，如此而已。

很多县城的房价，在过去几年房地产高速发展的黄金时期里面，也实现了高速增长，有些地方甚至还翻倍不止，原本低价位买房的人，都觉得自己买房发财了，甚至这个财，发的非常轻松，就是躺赚的快乐。

但是，有这样想法的人，你们的钱，在哪里？

反正肯定不会以存款数字的形式不会以现金的形式能被拿出来吧？

在房产没有变成现金以前，连纸面财富都算不上。

只有二手房最终可以卖出的价格，才是你真正的财富。

你认为的房价，别人不买单，就是没有意义的房价。

你的房子卖不掉，说值多少钱，也没有任何意义。

只有在有信心的市场中，二手房真实交易价格才是能够衡量资产价值的数据。

房价的底层逻辑，就是流通价格 市场信心：

少了前者，难以成交，价格没有意义，最常见是有市无价。

少了后者，供需失衡（需求就是市场信心），价格更是没有意义了，最常见的是有价无市。

谈论房价涨跌，如果没有底层逻辑，基本都是瞎猜。

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四、关于购置房产的底层逻辑

购置房产，买了用途是自己住的，这样行为的底层逻辑，就是生活、收入、资金，圈子等等个人发展的固化。

但是如果是以投资，收益，保值增值为目的的房产购置，底层逻辑，还是想通过资金-资产的转换，实现一个“保值增值”的目的。

这很好分辨吧？

买了自己住，这个房子满足了个人和家庭“住”的需求，也同时长期固化了生活状态，俗话说人挪活，树挪死，有了房子，挪可就是不是一件容易事了。

所以买房自住，底层逻辑就是追求安稳，对现有的生活进行固化的底层逻辑，换个词，就是刚需。

只要价格合适，价值靠谱的产品，对应到需要的群体，这个群体购置对应的房产，就是合理的。

这也是中国房产市场的一个硬伤，卖方市场凭借立场优势，基本对合适群体的真实需求不做任何的匹配和研究。

就像县城的公寓和北广上深的超大户型，典型逆反人性和需求的产品，用刚需购置房产的底层逻辑来看，这样的产品合不合适？不言而喻。

但很多投资房产，特别是异地购置房产和进行海外置业投资的群体，都没有明白以投资为目的的房产购置，这个行为的底层逻辑：只有在自己熟悉的市场背景下，和能完全掌控的资产，才是良性资产。

资产想要通过购置房产的形式，实现保值和增值，底层逻辑就是房产如果从资产的角度来看，非常省心：只要房价涨幅对冲货币贬值幅度，就实现保值，房价涨幅超过持有成本（月供利息和相关持有费用）就实现增值。没有套路，简单直观，看看涨幅就知道盈亏，还有比这个更容易的投资吗？

对比起股票专业性，期货风险性，还有各种乱七八糟概念复杂的投资渠道，投资房产最简单，相对来说，也是最安全的。

房产和别的资产不一样，需要长期打理和行情，在中国过往十几年房价快速上涨的过程中，基本没有别的资产能够和房产的稳定和省心相比，这也造成了投资群体对中国房产的高度青睐。

但是，先不说房价能涨多久能涨多高，既然作为资产考虑，价格总是会有一个波动的过程，不同城市不同地区的房产也会发生价值变化，这里就能得到一个重要的结论：底层逻辑，和本质不同，本质不会变，底层逻辑会发生改变。

就像现在，“房价不涨就是跌”已经能被很多人认知并接受，说明关于房产购置的底层逻辑已经得到了普及。

五、写在最后

当然，底层逻辑是一种挖掘本质的方法和思路，还有很多深度和角度可以挖掘和思考，写这个文章，主要是从自己出发，以一个地产行业内的视角，来对关于中国房产的一些底层逻辑进行自我认知和盘点学习。

同时也是存了一个善念：让更多的人能够提前看到房产的本质。

如能洞悉本质，方可把握机遇。

底层逻辑的价值：拉开差距，发现机遇，寻找方向。

和各位读者朋友和粉丝们，共勉。

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