经常有人在【王永山财富自由俱乐部】群里问及首付款、贷款名额、流水、收入证明方面的问题，今天统一回复一下，大家好好看看：

首付款：

2021年底人民银行对首付款来源做过多次强调，今年尤其严格。

1.要求首付款，必须从借款人及配偶中卡中支付，也可从直系亲属父母亲卡通支付，但要提供直系亲属关系证明。

2.首付款，最好提前以现金形式存入卡中，如果他人转账存入，银行会怀疑首付款非本人资金。

3.首付款，不要用银行信用卡支付，因为信用卡也属于小额信用贷款一种，会影响后期办理按揭贷款。

收入证明：

前期办理过信用卡或者贷款业务，一定提供过收入证明，那么征信报告中会反映出你的工作单位，近半年，如果工作单位更换频繁，银行会考虑到工作的不稳定性，追加首付款或者共同借款人，所以，收入证明尽可能保持一致。

其他：

1.曾用名以前办理过住房贷款的客户，最好赶快把曾用名处理掉，现在要求要打印曾用名征信报告，可以给银行提供户口本复印件，把曾用名抹掉，就说原件不在身边，一般也不会要求太严。

2.目前部分银行认贷认房，名下有二套住房贷款，但都已结清了，原则上不允许办理第三套住房贷款，如果房子都已出售，可到不动产局开具乌鲁木齐房屋信息查询表，证明名下无住房，还可按首套住房贷款办理。如果房屋没出售，那么市面上，有可以办理这个证明的中介。

3.购房人年龄较小，一般在18周岁以上，25周岁以下，且没有固定工作的，需要父母亲做担保。

银行流水：

千里之行，始于足下！打造资产王国，首先要从打造一份完美流水开始！与各位群友分享。 我们得做好准备，不打无准备的仗，说说银行认可的流水类型，流水养成的操作方法。

一.银行认可的流水类型：

从贷款审批的角度看，稳定的现金流是最重要的，所以公务员、事业单位、企业等拿稳定工资的客户是最优质的买房按揭贷款客户。

比较厌恶大起大落，今天进来一个两百万万，明天出去一百九十万，哪怕是那种平均值很高，每个月的平均进账有两三百万，这样的客户也不如平均每个月进账几万或者十几万的客户。

银行认可的流水类型，包括工资，房租（p2p平台的理财收益是不作为流水的）。

如果是企业主，由于经营的缘故资金进出频繁，经常有大进大出，一般是根据利息结算，来倒推银行流水的平均数。

二.有效流水的辨别：

银行拿到一份流水单，是如何判断哪些是有效流水哪些是无效流水呢？

1.有个一句话判断原则，就是多存少取，存帐额大于出账。比如说存进去一万块钱取出八千块钱，这样的流水是有效流水，如果是存八千取一万，当天资金净流出就不能算有效流水。

2.还有就是大进大出，是无效的。突然有一笔几十万一两百万的资金进账，当天又转走了，这种不算数，银行都视为无效第二天转走也不行，隔三差五地转走一笔是可以的。

3.半年内有两个月没有资金进账，这样也是无效的流水，支付宝和的资金进出的流水也是无效的。

4.银行会查看一些细节，工资性的收入是要有小数点的。因为工资肯定是减掉社保，公积金以后的，剩下的金额是有小数点的数字。所以如果你的流水全是整数进入，整数取出，不能视为工资的。

5.如果是房租收入，就不能有小数点了。而且租房一般都是押一付三，在进账的时间上应该是一个季度有一次转入的记录，或者每个月固定那几天有进账记录。

三.如何养好完美的流水

1.银行贷款需要申请者提供近六个月的银行流水信息，大家要利用好充裕的时间，提前准备好银行特别认可的完美流水，争取在这一步不要出现纰漏。

2.固定工资收入，如果资金从公司账户划转到个人账户的话，日期需要是工作日。比如每个月十号，如果刚好赶上十号是周六或者周日可以提前或延后到相邻的工作日划转。个人对个人的流水不需要这么严格，甚至碰到周六周日正常发展也是符合常理。

3.银行审批贷款主要看近半年个人银行流水的发生额和账户余额，银行卡里半年期间尽可能有万元以上余额，（当然越多越好），每月固定入账金额必须是月供的两倍以上。比如你的贷款月供是5千，那你的流水在一万五左右就没什么问题。如果你还有别的商业贷款，那也要核算到一起，至少在总月供的2倍以上。

4.有固定单位银行代发工资的客户，可以从个人银行流水中反映工资收入。

5.如果没有稳定收入的客户群体，需要提前做准备，至少提前半年往个人银行卡中，在固定时间存入相对固定的资金，可视为月固定收入。最好在银行大厅智慧柜员机处理，现在100万元以内，转账业务柜台已经不受理。

6.办理网上银行或者手机银行转账处理也行，每月最好能固定一个人办理转账。一般单位都是财务办理，不会经常换人的，ATM机也可以办理，但是到账时间是24小时以后。

7.当天存入，立即取空是无效的噢！所以资金转入后，不要马上全部取空，近6个月一定要有充足的资金沉淀。

8.要提前做准备，反映出的流水是真实的，那最好有日常生活消费支出在流水里反映出来。

9.转出方和转入方不能是夫妻，也不能是直系亲属。

10.如果是个人对个人转账，需要注意的是备注转账用途，备注为工资或者奖金。年末可以给自己发双薪多发一些，还可以另外再发一笔稍微大额点的，备注分红或者年终奖。

11.因贷款资格的问题，有可能会办理离婚，那么银行流水中不要有与前配偶的交易记录。

12.如果个人名下支付宝和交易额较多，可截屏打印，有些银行目前是认可这部分现金流的（大部分银行不认）。但不作为主要收入来源考虑，在银行流水不足的情况下，可做辅助材料参考。

13.个人银行存单，保单，理财，股票等，都可作为还款能力的证明，可以作为辅助参考。

14.办信用卡留的工作单位，在征信上都会作为记录保存，所以征信报告显示你的工作单位，不能和银行流水中发工资的单位有太大的冲突。否则不符合逻辑，贷款有可能会不批。

15.银行的审批部门经验丰富，他们关心的核心因素，是逻辑的合理性。比如一个二十二三岁的小伙子，月收入有十几万，非常不符合常理，那银行就会想尽办法把这样的逻辑性弄清楚，弄不清楚的话，即使真的有这么多流水也是不行的。一定要能够提供银行信服的合理逻辑，否则也无法顺利拿到贷款的。

16.身份证和银行流水都是外地的客户，本地又不能提供固定住所，就要提前做好银行流水了，因为银行会考虑到客户的不稳定性，且有投资可能，银行会要求提高首付比例。