深圳地王大厦（实踩！深圳早期“地王”片区）
在深圳早期最值钱的片区里，这个城市更新项目到底会迎来怎样的发展？
??出品 / 深圳乐居 ID: szhouse
??作者 / Tsukiumi
??今年上半年，罗湖备受瞩目的蔡屋围城市更新项目终于迎来新进展，不少媒体都在猜测，罗湖能否凭借这个旧改重回C位？
??近期，有网友爆料，蔡屋围城市更新项目动工了。
??该项目最早被纳入《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，更新方向拟为商业、文化、居住等功能。
??蔡屋围城市更新项目经历了近8年的时间，然而，早在2019年11月，蔡屋围村旧改就被网友曝出了已经开始进入拆迁阶段，这次的动工消息，是离片区焕新更近了一步？还是有是一次“暂时的开工”？
??蔡屋围片区曾是深圳的地王片区，深圳地王大厦和京基100都坐落于此。
??乐居君带你实探“罗湖含金量最高的旧改”，看看如今的蔡屋围片区已经发展成怎样的模样？
??进展速度不一：深南东路以南，拆迁进行时
??蔡屋围城市更新统筹片区项目位于罗湖区桂园街道，主要包括蔡屋围城中村（清庆、南村、新围）、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团、滨苑小区等区域。
??以深南东路为界，片区的进展程度有快有慢，深南东路以南，进展速度较快，深南东路以北，进展相对滞后。
??深南东路以南主要分布有各种住宅小区、写字楼，例如：蔡屋围新十坊小区、蔡屋围新八九坊小区、金融中心大厦、都市名园、平安银行大厦、万象城和深圳书城等。
??进展最快的部分还是金融中心大厦周边，已经有不少车辆和施工队在现场工作。
??被围栏围起来的还有一栋老旧建筑，但是墙体上已经写下了“拆”字，预计近期内即将被拆除。
??另外，轨道11号线二期工程正在施工中。
??项目更新单元用地面积336760.5㎡，拆除用地面积266729.5㎡，开发建设用地面积180404.0㎡（其中不含移交政府的商业用地6500㎡），地上计容积率总建筑面积2556700㎡，地上容积率13.75，加上地下商业建筑面积177100㎡，地下公共配套建筑面积6000㎡。
??项目实施主体为深圳市京基房地产股份有限公司。
??京基集团在深圳布局的城市更新项目较多，如水贝村、珠光村、上步埔尾巴登片区、大梅沙村、京基木棉湾旧改等。
??京基在深圳已立项（计划公告）的项目共有十几个，主要分布于罗湖、南山、宝安和龙岗等区。
??1年未有大动静：深南东路以北，进展相对滞后
??蔡屋围旧改中深南东路以北，周边商业和写字楼较为成熟，有地王大厦、京基100、KKmall等配套。
??去年4月，乐居君就曾实踩过这里，经过了近1年的时间，还是未有大型施工动静。
（2020年4月摄）
（2021年7月摄）
（2020年4月摄）
（2021年7月摄）
（2020年4月摄）
（2021年7月摄）
??乐居君询问了城市更新办公室的工作人员何时拆迁，对方表示：“时间还不太清楚，但已经开始了。”
??周边中介也表示：“蔡屋围旧改这边已经没有房屋在出租了，想租房只有附近未拆的小区有房源。”
??片区不少居民疲倦于旧改将近8年的等待时间，此前采访中就有一位疑似兼职中介的小区保安向乐居透露：“我手上有套回迁房，之前的业主有卖出过，但等待时间太长了，第二位业主又想进行转手。”
??虽然这边旧改进展缓慢，但是也并非一直不变，围栏围起来的部分开始变多，城中村内也开始有挖掘机动工过的痕迹，但是乐居君实探时，施工已停止了一段时间。
??蔡屋围旧改历程也是较为艰难，仅签约都耗费了超一年的时间，来看一下蔡屋围城市更新统筹片区项目旧改进度一览：
??2013年8月，蔡屋围城市更新统筹片区被正式立项并纳入《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》予以公告，拟更新方向：商业、办公、居住、教育、医疗等功能。
??2017年4月，蔡屋围城市更新统筹片区规划（草案）公示。
??2018年5月，蔡屋围城市更新统筹片区首个更新项目城建大厦启动开工奠基仪。
??2019年5月，蔡屋围城市更新私宅物业签约仪式正式启动。仪式的启动意味着历时5年多的蔡屋围城市更新项目正式进入实施阶段。
??2019年11月，蔡屋围村旧改已经开始进入拆迁阶段。
??2020年3月25日，深圳市蔡屋围实业股份有限公司《致南村、南村西业主的告知函》（简称《告知函》）显示：
??蔡屋围村城市更新私人业主签约自2019年5月10日正式启动以来，蔡屋围新围七、八、九、十坊和清庆新村的签约积极性普通较高。而南村签约率仅为78.57%，签约率远远落后于新围七、八、九、十坊和清庆新村。
??2021年6月21日 ，罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元一期子项目A地块，实施主体确认为京基。
??去年4月，片区均价为5.5万/㎡，而附近不少住宅价格挂牌价很高，比如，京基100大厦二手房均价是8.2万/㎡，荔湖花苑也达到了8.7万/㎡。
??今年二手房指导价出炉后，京基100大厦二手房均价显示为是8.06万/㎡，荔湖花苑为8.5万/㎡。
??可以看出来，片区二手楼盘价格与1年前市场挂牌价相差不大。
??按照最早规划的版本，晶都酒店、寰宇酒店拆迁后将建设一栋760米、一栋608米高的超高层摩天地标写字楼。
??但最新优化方案显示，该地块建筑限高改为500米，建设后仍为可以成为罗湖地标性的项目。
??未来蔡屋围城市更新项目完成后，是否会给片区带来新的活力？罗湖会重新繁荣起来吗？你怎样看？
