德国投资银行hi继投资万科后再入中国楼市，内地房企海外股权融资风渐起
绿地集团总裁张玉良在公开场合多次谈及的海外融资，终于取得实质性突破。
《每日经济新闻》昨日获悉，上海房企龙头企业绿地集团获德国国际房地产投资银行（hypo real estate bank international）（以下简称hi）融资，额度为7亿元人民币。
“这是目前国内房地产企业和海外金融机构合作获得单项贷款额度最高的案例之一。”世邦魏理仕高级经理杨东宇指出。
业界人士认为，这个在建规模对资金的要求量堪称巨大，在当前形势下，资金链顺畅是保证绿地所有项目顺利开发的关键。
事实上，绿地对于融资问题一直表现得相当积极。今年三季度以来，绿地已先后获得中国农业银行总行和中国工商银行总行的授信。张玉良也曾表示绿地有三大融资渠道———用经营性的物业向银行筹资、境外融资和国内银行的支持。
尽管此次绿地集团没有透露与hi的具体合作方式，但绿地有关人士昨日向《每日经济新闻》表示，此次合作在股权融资的基础上设置了更多的协商条款，融资额度主要用于绿地在上海项目的开发，绿地也希望借此将项目开发和管理提升至国际水平。
业内人士指出，诸如绿地与hi此番类似股权融资的模式，在未来半年内将越来越常见。
“从目前情况来看，对于物业抵押贷款和传统的银行开发贷款，发展商能申请的都已申请完毕。可以预计，接下来的半年之内，以项目赢利为担保的股权融资，将成为越来越多见的手段。”中穗投资管理有限公司董事总经理俞斌表示，根据今年10月份对上海50强开发企业进行的融资意向调查，大约70％的发展商表示愿意选择股权融资。
但俞斌强调，目前在这一领域，尤其涉及跨境股权融资，成功率非常低，外管局审核非常严格，境外资本的选择条件也相当苛刻，只适用于少数大型开发企业。
hi执行董事mr. fenk此前也表示，对于在中国寻找合作伙伴，hi的条件是只选“最大的房地产开发商”。
作为德国hypo集团的下属企业，hi去年7月首度投资中国内地房地产业，与中国房企巨头之一的万科集团签订合作协议，为中山万科城市风景花园项目融资3500万美元，曾在业内受到巨大关注。hypo集团主要从事不动产金融业务，而作为其重要机构，hi是全球最大的房地产项目融资银行之一，主要负责在德国以外的房地产投资业务，为国际大型房地产商提供金融信贷服务，核心资产达12亿欧元。
以fdi之名行商业贷款之实 hi-万科合作案广受关注
hi去年7月首度投资中国内地房地产业，为中山万科城市风景花园项目注资3500万美元一事，曾在业内广受关注。
值得注意的是，这不是一笔简单的股权融资，而是以外国直接投资（fdi）为名，行商业贷款之实的信贷融资。业内分析人士指出，“房地产企业取得境外贷款，万科还是第一家。”
据报道，万科此次与hi的合作是在与“所有有分量的境外投资机构”密切接触后的一种选择，并且独辟出一条境外贷款的蹊径。
“在法律上，这算是一笔股权融资。因为万科要将所持有的中山项目80％的股权转让给一家由hi设立的名为best gain investment的公司，由于该公司万科也持有35％的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48％。”万科总经理郁亮在接受媒体采访时坦言，从形式上看，hi取得了中山项目的控股权，属于fdi。
而实际上，虽然hi拥有中山项目52％的股权，但并不拥有实际的控制权。而根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以libor（同业拆借利率）再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。但由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而才不得不“曲线融资”。
而万科境外贷款的“成功一跃”，给了房地产企业从外资银行取得贷款的种种“猜想”。
