关键词：13家 地产商 现金总额 半年下降23%
内地房地产成交量持续萎缩，而信用仍然紧缩，因此评级机构穆迪在最新发布的报告中，对未来12-18个月内中国房地产开发业的整体评级展望为负面。在今年4月份，穆迪已经看淡内地地产业。
在向本报提供的报告中，穆迪的分析师曾启贤表示：“销售量收缩、房价下跌、以及今年上半年的土地收购，导致了资产负债表的流动性和财务状况恶化，以致我们在过去6个月需要采取多项负面的评级行动。”
11月20日，在穆迪公开评级的13家发展商中，有12家的股价都跟随大市下跌。其中，下跌幅度最大的为上置集团(01207.hk)，下跌22.093%，收报0.335港元。
其次为中海外(00688.hk)下跌7.345%，收报8.2港元;雅居乐(03383.hk)下跌6.926%，收报2.15港元;碧桂园(02007.hk)下跌6.383%，收报1.32港元;绿城中国(03900.hk)下跌6.195%报2.12港元。其他的股份都有不同程度的下跌，只有路劲基建(01098.hk)逆市上升1.471%报2.07港元。
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短期流动性或恶化
在穆迪公开评级的13家发展商中，中海外、碧桂园、雅居乐、路劲基建、丽丰控股(01125.hk)，以及上海证大房产(00755.hk)的未来展望都为“稳定”。世茂房地产(00813.hk)与中国地产(01838.hk)则可能被降级。而其余的绿城中国、合生创展、沿海绿色家园(01124.hk)、上置集团，以及中新地产集团(00563.hk)的展望则为“负面”。
穆迪方面指出，资金紧缩、需求疲弱，以及现金缓冲收缩对开发商资产负债表都有不同程度的影响。在2006年和2007年，许多发展商从海外的股市和债市筹集了丰厚的资金用以扩充业务，特别是土地储备。但是从2007年底开始，海外市场的投资者担心地产业的风险以及财务状况，而今年以来的全球经济危机更加剧了这些担忧。
同时消费者也持观望态度，销售数字的不理想加重了资金流动性的问题。因此，不少地产商下调了其销售目标，价量俱跌。
根据穆迪的统计，以中海外、世茂、合生创展、雅居乐、绿城中国以及上置集团的情况为例，这6 个发展商在截至今年8月和9月的销售额合共530亿港元，而它们在2008年全年的原目标销售额一共为1020亿港元。穆迪估计，销售方面的挑战在未来 12-18个月内只会增加。尽管发展商们用降价的方式促销，但是这种手段将损害盈利水平。
在穆迪的评级中，几乎所有发展商的资金流动性都变弱。根据穆迪的统计，截至2008年6月底，13家地产商的总现金余额比去年12月的总量下降了23%至330亿港元。其中，碧桂园在去年底的现金量是最多的，约100亿港元，而截至今年上半年下降到不足50亿港元。而截至今年6月底，现金余额最多的为中海外，有70多亿港元。
曾启贤说：“虽然有些开发商具备境内融资的渠道，可部分缓解了境外信贷紧张或未能获得境外信贷的障碍，但增加向国内银行借贷会对债券持有人带来从属风险。”
此前有部分发展商选择出售资产和项目的股本权益来募集现金和改善流动性，比如雅居乐出售海南旅游项目的30%给摩根士丹利。不过，曾启贤指出，在金融海啸的影响下，房地产基金等海外资金大部分将资金调回欧美，在未来出售项目的机会将减低。
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运营不确定性增强
穆迪高级信用评级主任蔡承业指出，为了稳定市场，有关部门近期宣布减税和放宽按揭限制，而地方政府也采取措施鼓励购买房子。不过，这些措施的影响仍是未知数，而监管机构将来如何处理问题仍具有不确定性。
有关部门从2008年初就收紧了对房地产业的贷款政策，目的是为通货膨胀以及该行业的过热发展降温。尽管央行在10月份开始放松货币政策，但银行对于地产市场的借贷风险仍然保持警惕。
此前传出有关部门在调减首次置业利率及首付比例后，将会有新政策刺激第二套房子买卖，不过日前有消息指出，政府不会为第二套房提供优惠措施。
有报道说，碧桂园为了刺激销售，与沈阳市72家房地产公司联手，承诺区内所售楼盘将不会降价。而且双方还达成协议，由目前至未来一年，如果所购买的房子出现房价下跌，公司会为业主补偿差价。不过，碧桂园的发言人在11月20日表示，公司并没有参与这样的协议，也没有做出类似的承诺。
除了信贷、政策等方面存在不确定因素之外，蔡承业估计：“随着开发商完成目前建设中的项目，所造成的新屋供应增加会进一步打击市场。”
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