买卖不破租赁（如何理解买卖不破租赁？）

在房屋租赁市场，经常有发生事情是，房东把房子卖了，房子的新主人却要赶没到期的房客走，但是，这种纠纷案件到了法院，通常都是房客的租赁合同会受保护（租赁合同本身是无效的例外），因为有一个规则——“买卖不破租赁”，那么业主租期未到就被清退，如何理解买卖不破租赁？

网友咨询：

很多外地考生学生为了复习，提前到考试地租房子，张先生说，自己通过中介在某小区租了一个单间，但是近日中介公司发来短信，要“清退”他，那么业主租期未到就被清退，如何理解买卖不破租赁？

广西嘉合律师事务所文雅律师解答：

买卖不破租赁是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权，可以对抗他人，其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下，租赁合同不受影响，买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状，也就是说，须取代原所有人地位而成为新的出租人，除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物，承租人有优先购买权。

租期未到就被清退，首先房东是没有权利的，房屋租赁没有到期，如果让搬出，那么违法租赁合同，需要承担违约责任，可以要求房东赔偿违约损失。房屋租赁合同履行期间，房东违约，租户可以要求房东继续履行合同并承担违约责任，或者解除租赁合同赔偿损失。所以，房东违反合同约定解除合同关系，如果协商不成的，可以提起诉讼，要求其承担违约责任，造成损失的还应当赔偿损失。

广西嘉合律师事务所文雅律师解析：

为了优化营商环境，民法典在融资租赁（民法典第745条：出租人对租赁物享有的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人）、买卖合同中标的物所有权保留（民法典第641条第2款：出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人）等商事活动中引入了登记制度，未经登记，不得对抗善意第三人。

上述规定要求进行登记的交易主体都是商人，商人从事商事交易要遵守商事规则，理当承担相应的商业风险。但如果在“买卖不破租赁”规则中也引入登记，可能会对普通百姓造成过重的负担，而且现阶段我国绝大部分房屋租赁都没有进行备案登记，导致这些承租人不再受“买卖不破租赁”规则的保护，进而引发一系列社会问题。故民法典选择了第一种方案。这就是《民法典》第725条的规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”