新开地王（重仓成都西安，绿城难掩掉队焦虑）

文丨西部菌

成功迈入“GDP万亿俱乐部”的西安，最近关注度颇高。而在另一边，西安开年的土地出让市场也异常火爆。

据界面新闻，1月28日，西咸新区能源金贸区101.878亩住宅地成交，最终经过88轮报价，西北致美绿城（绿城西北公司）拿下XXFD-JM03-45地块，成交楼面价16044元/㎡，总价20.79亿元，刷新了西安全市（包含西咸新区）楼面价，成为新晋地王。

此次竞拍吸引了包括碧桂园、万科、招商、龙湖等27家房企的参与，最终绿城以“地王”价格成功拿下标的，足见拿地决心。

在全国头部房企中，长期深耕浙江的绿城，进入包括成都、西安等在内的西部市场并不算早。但“迟到”的绿城却来势汹汹。此次在西安再拿“地王”就是一个有力注脚。

不过，连续重仓西部重镇，“一顿操作猛如虎”的绿城，如何平衡好速度与质量，野心与能力，依然充满不确定性。

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之所以说“连续重仓”，是因为就在这次勇夺西安“地王”之前不久，绿城还以15400元/平方米+8%无偿移交拿下了2021年成都的“第一块地”。而2020年，绿城也在成都多次出手。

把时间再往前推，绿城在西安也早有大手笔落子。其中一个标志性动作是于2017年上半年，在西安启动继济南全运村、沈阳全运村、天津全运村之后的第四个全运村建设。

全运会首次在西部地区举办，对西安的重要性不言而喻。绿城能够成功获得全运村的建设资格，这背后的分量相信无需多言。也可以说，全运村项目，为绿城在西安的后续扩张奠定了一个好的基调。

但是，无论是在成都多次出手，还是在西安继续扩张，都不过是近些年深陷掉队困境的绿城的“自救”行动罢了。

作为曾经的销售额前十强房企，绿城在2018年的克而瑞销售榜中排到了第17名，险些跌出20强。随后，在房地产“黄金年代”明显表现出“慢半拍”的绿城，正式重启了规模化进程。

2019年，绿城销售额排名上升到第11位。

根据最新公布的数据，绿城2020年取得总合同销售金额约2892亿元，同比增长约43%，在克而瑞发布的房企操盘榜上，重返前十，升至第八位。

这背后当然离不开在西安等非主场城市的开疆拓土。

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不过，尽管规模化有一定起色，但背后的含金量却并没有想象中的高。

一方面，2892亿的操盘金额中，有745亿元来自代建项目；而在剩下的2147亿元中，归属于绿城集团的权益金额只有1194亿元。也就是说，看起来不错的操盘金额，却有接近一半是来自合作方的支撑。

另一方面，操盘金额上升的同时，拿地金额也在快速增加。

根据中指研究院的数据，绿城2020年的拿地金额达到887亿元，仅比权益金额低了300亿元左右。

没有意外，随着揽储的加速，绿城的负债规模也水涨船高。

2019年上半年，绿城负债总额2347.3亿元，而到了2020年上半年，则突破了3000亿。事实上，去年3月，绿城就对外发债170亿元。

可见，即便中交入主后，绿城的融资成本有所降低，但总体来说，资金压力依然不小。

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错过了“黄金年代”，再来逆势扩张，绿城的压力，还远不只体现在资金上。

比如，盈利能力如何突破，就是摆在当前绿城面前的一道必须应对的难题。

2020年上半年，绿城毛利率为 25.9%，较2019年同期下降了6.1个百分点。

根据克而瑞对172家A股、H股上市房企数据的分析，2019年上半年，172家上市房企的加权平均毛利率和毛利率中位数分别为30.4%、33.8%。对比来看，绿城中国的毛利率不及行业平均水平。

此外，将时间拉至2016年来看，绿城中国营收由289.76亿元增长至2019年的615.93亿元，较2016年增长112.57%；而利润则由2016年的15.13亿元，增长至2019年的24.8亿元，较2016年只增长了63.91%。

很明显，增收不增利的困境在绿城身上也体现得非常明显。

而由于长期深耕一二线，绿城在调控趋紧之下的压力也格外突显。根据中报，2020年上半年，绿城一二线城市的可售货值占比达74%。

值得注意的是，绿城的产品偏向中高端，不仅拿地成本高，且在不少城市又都遭遇限价，这更是“雪上加霜”。

绿城的中报也坦承，调控仍将持续、金融监管力度趋严、行业集中度提升、毛利率缩减，仍将是地产企业开发运营面临的挑战。

在这样的背景下，绿城近几年开始向成都、西安等西部城市进军，这在一定程度上可以摊薄拿地成本。但从拿地的溢价率来看，整体的缓解效果毫无疑问有限。

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更无法忽视的一点在于，一向标榜质量的绿城，随着规模的扩大，周转速度的加快，质量问题也开始涌现出来。

2019年，绿城在西安的全运会项目遭遇维权；去年，绿城在西安第一个在建项目——西安绿城桂语江南，传出遭遇深夜维权的消息。乃至在“大本营”杭州、南通，也先后发生维权事件。

这一现象无疑暴露了绿城在扩张中的一个风险点，那就是企业自身的管理能力是否跟得上自己的野心。尤其是在向西部一些“陌生”城市进军时，是否会遭遇“水土不服”，目前来看，还是要打上一个问号。

根据2020年中报，当期绿城新增43个项目，总建筑面积1097万平方米，预计可售货值达1756亿元，较2019年同期大幅增长181%。如此快的扩张，对于一个过去并不擅长高周转的企业来讲，对能力的考验显而易见。

众所周知，过去几年，绿城内部发生过一些大变动和架构调整。不管是于内还是于外，重启规模化的绿城都需要一个适应期。但问题在于，市场不等人，留给绿城的时间不多了。

去年的业绩会上，绿城喊出了“预计到2025年冲击5000亿元”的销售目标，相当于5年内要翻番。但对绿城来说，“走得快”和“走得稳”，哪个都错不起。