2008年，中国房地产市场遭遇“寒流”。2009年，面对国际金融危机带来的空前挑战，新一轮宏观调控将在危机中孕育新的希望。在落实积极的财政政策、宽松的货币政策以及灵活的金融政策背景下，2009年房产个贷市场也有“七大疑问”需待解决。

减轻居民买房负担，宏观调控如何改善？

2009年，中央政府定下实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策主基调，用于增强购房信心，减轻居民买房负担。“伟嘉安捷”认为，减轻居民买房负担应该从根本性入手，比如二套房贷政策全面放开、存量房流转税费环节继续收缩等等，只有真正从购房人群角度出发才能够逐渐打消这部分人群的观望情绪，帮助他们重塑购房信心，这样才能够在房地产扩大内需的“战役”中起到积极作用，这也是拯救当前中国经济市场窘境的最佳着眼点，更是维持中国经济健康持续发展的重要基石。

宽松货币政策如何执行？降息、减税是否继续？

2008年央行4次降息、3次下调存款准备金率，旨在稳定房地产市场健康发展，促进货币信贷稳定增长。明年，新的宏观调控仍然以综合运用存款准备金率、利率、汇率等多种货币手段为主要依托工具对房地产及房贷市场展开新一轮的调整。明年的宽松性货币政策又会怎样执行？还会继续降息吗？这些疑问需要随着市场的不断变化而寻求政府的进一步解答。[世界经理人数据http://data.icxo.com]“伟嘉安捷”认为，对于房Dai借款人来说，现在的金融市场对贷款买房也较为有利，虽然不能确定现阶段是否是楼市房价的最低点，但可以确定的是借款人如确有住房需求也可以出手入市了。

二套房贷政策能否考虑真正意义上的“松绑”？

年末政府发布“国三条”，由国务院新自督促并出台。新政中涉及到二套房的部分：“进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”“国三条”发布后，对于政策的调控尺度社会各界褒贬不一。“伟嘉安捷”指出，单从“二套房贷”的这条规定来看似乎新意不多，早在07年央行和银监会下发的二套房贷补充通知中就已有此说明，现在只不过是重申该政策而已，真正实际操作起来恐怕仍会困难重重。

对于楼市来说，这样有条件的松绑二套房贷政策只能算是“画饼充饥”。业界人士呼吁，应该对二套房贷政策授予真正意义上的“松绑”，对置业升级及确有改善需求的二套房贷群体给予大幅优惠，不要只是在字面意义上“捉迷藏”，这样才能有效促进房地产市场的全面回暖，达到扩大内需，缓解金融危机的目地。

追加贷款规模1000亿元，楼市将受益多少？

美次贷危机演变成为全球性金融危机后，几乎整个世界都在关注着中国，期待中国

给不断后退的全球经济防线带来新希望。很快，年末温家宝在国务院常务会议上研究部署了当前金融促进经济发展的政策措施，追加政策性银行2008年度贷款规模1000亿元，力争2008年金融机构人民币贷款增加4万亿元以上。此次政策对于金融机构来说将进一步增加银行的流动性，扩大放贷规模，对于中小企业来说融资也将有所突破，可以说是为中小企业敞开了放贷大门。但是否会对楼市也能产生积极的促进作用，还需进一步观察。08年金融机构放贷规模也很充裕，央行9月份起连续4次降息、3次下调存款准备金率并未使银行的放贷潜能完全激发出来，个人住房信贷市场多数借款人持有的观望态度更是让银行有些力不从心。09年央行追加贷款规模，楼市终将受益多少？很是值得关注。

民间放贷有望阳光化是否得到真正落实？

目前，由央行起草的《放贷人条例》草案已经提交国务院法制办，民间借贷有望通过國家立法形式获得规范。据了解，抵押行业中常见的合法经营模式是典当行和担保公司，而更多的民间借贷则是通过地下钱庄形式出现。如果《放贷人条例》草案能够通过，那么这些民间资本将会浮出水面，对解决中小企业融资“瓶颈”将产生积极效应。

“伟嘉安捷”指出，现阶段民间借贷游离于正规金融之外，存在着交易隐蔽、监管缺位、法律地位不确定、风险不易监控，也很容易滋生非法融资、洗钱犯罪等问题。如何把握一个良好的尺度，将民间放贷摆到“台面”，对放贷人个人条件进行掌控等等，政策出台前还有很多“难关”需要攻克。

公积金贷款提取用于租房，条件是否能放宽？

08年公积金贷款“名声大震”。北京地区住房公积金贷款最高上限额度调至80万、首付降至20%、批贷放款的时间缩短、交易流程提速、暂不受二套房政策限制等等，这一萝筐的优惠政策吸引并转移了多数贷款购房人的视线。现如今贷款买房购房人更愿意首选公积金，即使选择商业贷款也会提取公积金缴存余额用于减轻还贷压力。

“伟嘉安捷”认为，住房公积金除了买房贷款使用外，还可以提取用来翻修房屋、租房、出境定居、生活困难时的最低保障等等。住房公积金提取时有着较严格的规定，比如租房提取时，租房收入需超出家庭工资收入5%时才可以，借款人同时还需要提供其它详细手续，这一点北京地区控制的较为严格。而上海则不然，最近上海在提取公积金支付租金方面放宽政策并率先在经适房上试行，规定承租家庭可以提取申请家庭成员的住房公积金账户余额用于支付租金，同时，购买经适房的家庭可优先办理住房公积金购房贷款或银行贷款。[世界经理人数据http://data.icxo.com]2009年，北京地区公积金贷款在用于租房方面的提取条件是否也能有所放宽，政府在制定相关政策时是否应将其需求充分考虑进来。

股市与楼市是否再现“牛市冲天”景象？

今年在百年罕见的金融风暴下，中国股市受到的重创要远远大于楼市，然而國家出台若干金融政策救治楼市的同时却未见其大动作的抬高股市，分析政府意图更多的可能考虑到保障中国实体经济的健康与稳定。不过，在2009年的经济工作任部署中政府也将促进股票市场稳定健康发展列入其内，可见中国政府从实体经济入手，刺激消费，提升购房信心后，从而转向拯救虚拟经济股市及维持中国经济持续发展的目的。面对明年严峻的经济市场环境，除了要做好打持久战的长期心理准备外，究竟会采取何种方法救市？新政上如何在股市与楼市中寻找平衡点，还需政府不断反思和调整金融管理策略，制定长期金融发展战略方可实现促进中国经济稳定快速发展的目标。