广东新塘（广州去新塘地铁几号线）原创老邝教买房2021-05-09 21:15:32

广州 | 地标

去年11月开始天河东部及黄埔的疯涨，黄边的白云设计之都像是刚需的救命稻草，相关黄边的咨询都会涉及到一个灵魂拷问，坐拥白云设计之都的黄边，地铁线路上已有L2+L3，未来L14-2通车后，是妥妥的三地铁上盖，但天河白领（new people new money）扎堆买金碧世纪的时候，同样的问题抛给你，买云山诗意还是买金碧世纪？

在250万预算左右，今天我同样会抛出东西两个盘，灵魂拷问你。

新世界万象苑（新塘）

关于新塘，我们先做一个简单的回顾，新塘16年的那一次行情来自于15年新政以及当时同行的衬托，二套房最低首付降至四成，商贷利率8折，营业税“五改二”，这是目前广州新政妥妥的反向操作，所以在当时引起了市面上恐慌性的购房需求，加之在当时看起来更偏僻的长岭居地块，拍出了27274元/平的楼面价，即便当时新塘正处于产业转型阵痛中，它依旧进入了大家的视野，以凤凰城周边一带的楼盘为例，15年8900/平，经过15年60%的涨幅到14000左右，依旧低于16年长岭居拍出的楼面价，新塘在当时已经不仅仅是房价洼地，简直就是房价海沟，再加上广园拓宽——半小时生活圈，开发商“用时间换空间”的甜言蜜语，吸引了不少在市区上班的刚需选筹于此。

到了16年，中央环保督察组点名督办，76家污染企业一年之内被关闭，雪上加霜的是碰上了2016年12月开通的6号线2期，大量刚需涌入萝岗，新塘错失了持续导入优质刚需夯实房价的机会。

当萝岗冲到3+单价，我们以为新塘的春天终于来了的时候，佛山在19年放开了限购，南海和禅城由于靠近广州，更受到广州购房者的关注。在佛山临广区与新塘的正面交锋中，在龙头与凤尾的抉择中，大家投票给了千灯湖，即便有富士康，广本的加入，新塘也进入了长达4年的挤水分周期。

新塘的供应众多，今天我要拿出来灵魂拷问大家的其中一个楼盘是13号线沙村地铁上盖的新世界。

一河相隔的东莞麻涌楼盘毛坯已是2.5万成交价，新塘的“凯旋新世界”在13号线二期开通后将直达珠江新城,鱼珠港，它是时候引起大家的关注了，我相信每一位刚需的选筹思路里一定有一个是从公司出发，沿地铁线就近选，如果说之前有东圃，万科尚城在前面挡住珠城刚需的话，那么现在6+的东圃，4+的万科尚城离地铁远，3+宝夏花园体量小，在刚需领域，新世界的春天来了。

新世界的万象组团，分水景区、草坪区、山谷区、竹林区四个主题建设，楼距超100米，主流户型为78-88两房，91-139三房，117-168四房，其中总价低于250的小三房，小两房是年轻刚需的首选。

新塘TOD的饼画了很久了，但东江新城创新发展区的饼大家应该听得不多，而东江新城的规划于新世界的西边，再加上新塘立交上即将建成第二个“兰亭盛荟”，吹风价3.8，一个小小的新塘目前的二手供应达到7000套，这已然是大天河，大海珠，2倍于黄埔的水平，没有在新塘鹤立鸡群的优点，轻易不要下手。

而东江新城，新增华润项目，近黄埔，临江大道的远期规划，都是我在众多新塘供应中将新世界拎出来的原因。

富力环市西苑（荔湾）

因一屋难拆被8号线北延段暂时“飞站”的西村楼盘，暂时没引起太大的关注，而杨总管认为，即便8号线西村站运营后，带给西村周边楼盘的利好有限，远小于同德围板块，8号线北延段对于同德围的“解围”作用，我们看看岭南家园的放盘量就可知晓，更不用说8号线东南边有昌岗，江燕路一众大山。

因此我们选筹环市西苑的主要原因，除了双地铁，主要还是因为其5号线的地铁上盖，使得环市西苑在新广“以珠江新城为圆形扩散置业”的路线上，以老区豪宅标配网球场为标志的居住品质以及60平内的小户型2房上车盘。

富力环市西苑可以简单理解为是将富力天朗明居低密度化放在了荔湾，户型产品相似，小户型居多，一房占比10%，二房占比35%，三房占比40%，4房占比15%，小户型除去靠内环，环市西路部分，居住体验在整个西村板块属上乘，因此也吸引了不少广雅的鸡娃父母在此租房。

总结

乘5号线从珠江新城出发，一路往西走，车厢渐宽，银发比例在上升，往东走，车厢一路拥挤，年轻人越来越多，出站后人堵、车堵、但心不堵，这种堵，可能会让你不舒服，但会让你踏实。

号称广州东进的亲儿子“新塘”，在与萝岗，千灯湖pk中败阵，说到底还是产业的问题，TOD交通枢纽，只有聚集、疏散人流的作用，它并不能吸引人群停留，而第二产业转型中自动化生产设备的入场，又大大的削减了就业岗位，目前的单价也再次证明了资本的嗜血，即便如此，手握250万的你，会把票投给新塘吗？