二手房能贷款吗（购买二手房可以贷款吗?）

由于疫情影响，今年生意越来越难做，公司资金周转不灵，想借200万来过渡下，但身边亲戚都没有这么多存款可以借得到，想向银行申请，但我的房还在还房贷，也不知道能不能申请抵押贷款呢，如果可以的话额度又有多少呢”。家住南山的王先生苦恼着。

像王先生这样的情况，目前背负着房贷，但急需用钱，又不想卖掉正在还贷的房子，那能否再次进行抵押贷款呢？答案是可以的，但前提必须满足条件。如果房产除贷款金额外还有足够的剩余价值，且有金融机构受理贷款申请，则正在还款的房屋可以抵押。

小编了解到，王先生2015年在深圳南山买了一套住宅，首付150万元，贷款250万元。当前，按揭余额为220万元，银行对该住宅做出评估，金额为600万元。

那么王先生“二押贷款”的最高可贷额度为200万元，即600万元的7折减去按揭余额220万元。如果该房产为商铺，那最高可贷金额为80万元，即600万元的5折减去按揭余额220万元。

那么贷款买的房子申请二押贷款需要满足什么条件呢？

一、抵押房产的要求

1、房产抵押贷款应为现有房屋，正在还贷的期房不能抵押。期房一般指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋；即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)为止，在这一期间的商品房称为期房。在还贷的二手房只要满足条件也是可以申请按揭贷款的。

2、银行要求按揭时间最低2年。即必须是借款人2年前买的房子，不然可贷金额非常少，这样就没什么意义了。

3、银行普遍对房屋本身的年限没有过多的要求，但虽然没有硬性要求，但是房龄较高的，抵押物变现能力差的，银行会慎发贷款。有银行经理表示，“不太会有三四十年以上的房产做二次抵押业务，没遇到。基本都是三十年以内的房子。”

4、借款人选择的房产除去贷款金额外，还需要有残值。二押贷款指的是将尚未还清按揭贷款的房子，再次拿去抵押，一般可以贷到的额度是房屋的评估价乘以折扣，再减去剩余未还清的按揭金额，一般情况下，折扣系数为住宅7折、商业5折。

以江先生为例，二手房购买总价100万，评估价100万，首付30万，贷款70万，已过户。大多数银行在审批按揭贷款时，关键是看这套房有多少剩余价值。

在江先生的案例中，二手房“达到了房地产抵押贷款的最高比例”，除了房价下跌和贬值的风险外，剩余价值很低。所以作为银行，很难再授信，也很难办理房贷。

二、申请人需有营业执照和合理用途

申请二押贷款，首先申请人或者关系人为企业主或者个体户，需要持有营业执照，营业执照时长要求半年以上，有些银行的要求则是至少1年。

“营业执照持有时间不足的，可以通过其他方法证明，企业实际经营时长已达最低要求。”某银行个贷经理说。

二押贷款是银行推出的经营性贷款，仅用于企业或者个体户经营，流入股市、楼市属于违规行为。为了确保钱被花在刀刃上，银行在多方面设置了门槛。“比如贷款人在申请贷款时，需要出示营业执照，证明申请人为企业主或者个体户，还要提交能证明用途的合同、发票等材料。”某个贷经理表示。并且贷款金额不能直接打给个人账户，需要打到用于有关的企业账户上。

三、优先选择银行

有的银行能为正在还款的房屋提供二押贷款，有的银行要求抵押和“二次抵押”在自己的银行办理，有的银行可能不提供相关的贷款服务。所以，如果你想抵押一套正在偿还的房子，就必须找一个合适的金融机构。

除了银行，小额贷款公司或私人借款人可以为有需要的借款人提供“二级抵押贷款服务”。但需谨慎办理，应优先选择银行，其次选择金融机构。在寻找金融机构时，借款人应遵循“满足自身需求，签订正式合同，及时办理抵押登记或提款登记”的原则，防止不必要的贷款纠纷。

那么如果借款人想用贷款买的房子申请更高额度的贷款有什么方法呢？

如果想获得更高的贷款额度，可以根据自己的能力和剩余贷款金额考虑提前还款，在无债状态下重新申请。在剩余贷款金额较小，有一定流动资金的情况下，这种“提前还房贷-再次申请贷款”的方式，有助于提高贷款成功率和信用额度。

因此贷款买的房子是可以再申请贷款的，但普遍要求比较高。

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