主：我们知道去年好像是华润集团资金进入了万科，他好像持有百分之十二点三的股份份额，能不能跟我们介绍一下现在万科股份比例的整个情况

　　王：华润，是2000年6月份，现在来讲就是前年了，华润进入之前，最大的股份是深圳一家企业，是百分之八，华润进入把这个百分之八买下这后，买了些b股，加起来是百分之十五，华润目前是万科最大的股份，按照原来华润的设想进入之后，进一步增持万科的股份，差不多设想至少增持百分之四十以上，所以当时2000年的年底，我们曾做了一个扩股计划，，按这样扩股计划，华润差不多要控制在百分之五十，但致使这个计划因为某种原因就放弃了，主要原因是因为华润是一家香港公司，按照证券法，海外的资金是不能直接购买a股的，它只能从b股入场，以当时来讲，a股的价格和b股的价格差价比较大，也就是进入b股来买是比较便宜的，所以当时我们定向发行是发行的b股，，a股股东就认为这时影响了a股股东的利益所以经过证券意见，我们意识到这些a股持有者是有看法的，而且预计股东大会不会通过，所以就主动放弃了，当然外界也提出很多置疑，说这样放弃了，会不会影响你万科的扩股计划，影响了华润对万科的一个控股，会不会影响万科的一个发展，实际这个事情是很有意思的，我们来看看就当时按着计划来讲，万科应该说，如果我们扩股计划完成，当然万科会突然增加二十个亿，本身的净资产也只有三十个亿，增加二十个亿，差不多五十个亿的净资产，当时经营规模，影响力会大大提高，这是毫无疑问的，也是当初的设想，但以于万科来讲，也带来两个问题，我们知道这个钱不是白给的，，它要达到绝对控股的这样一个目的，突然扩股很多，万科的营利不会一下子提高起来，这一下子对万科经营的班子压力是相当大的，万科的经营策略上就有可能要改变，原来我们就是来买地，来盖房子，来销售，现在必须再要增加一种形式就是买公司，就是把产品经济和资产经济结合起来，什么意思呢，因为你买公司，你买进他的经营盘子，他的利润就可以结合起来，其实这种做法对万科，以前是没有做过，就是收购房地产公司以前还没有做过，这不能不说里面有一定的风险，但是你扩股这么大，增加这么多资金，必须走这条路，这就对万科带来一个非常大的一个课题，第二，作为华润，绝对控股之后，华润有很多房地产资源，还要万科来进行整合，第二个问题来讲就万科的管理队伍，这准备是不足的，比如我们提到有华远，还有华润在其它的一些在地产的业务，好像万科突然资金增加大，突然改变两种形式，而且还要再进行整合，这个时间上准备是不足的，那我们看，这次扩股没有完成，和华润整个资源的重组推迟了，这应该承认，这对华润的资源重组推迟了，当然万科突然要增加的利润来源的压力减弱了，第二个如何来讲现有的这样一个职业竞争队伍，突然增加非常大的资源去整合，这个压力消除了，所以虽然是这个扩股计划是推迟了，但整个公司，正常的节奏把握反而对它来讲更有利一些，但是应该看到了，华润进入之后已经解决了万科几个问题，一个就是比较有实力的，对房地产比较有兴趣的财团，为万科的大股东，股东比例从原来的百分之八到现在的百分之十五，这已经是万科一个强有力的支持，万科这样的股东对万科长远发展，是非常有利的，但应该看到这种比例只是一个战略关系，如果真正作为它一个主力资源来开发房地产，显得这个股份比是不够的，应该是2003年，就是2003年之前，就万科又过了两年，本身万科的业务再扩大，万科的队伍在成长，这样下一步再来探讨万科在华润的整合，实际上更成熟一些，

　　主：您刚才谈到上海万科城市花园这样一个案例，应该说现在看起来是一个非常成功的案例，其实开发的时间可以追溯到十年前，正式推向消费者也是在九三年年初，当时很多上海市民都知道万科出来了，很多去看，它环境很好很吸引人，同时我们知道万科有个先天不足，它当时所在的位置是七宝镇，非常挨近虹桥机场，有人统计过几分钟就有一个航班从头顶越过，噪音是非常大的，好像很多人去看房时，旁边就有人说你这房子不好，不看好，其实从万科销售业绩，销售情况一直非常好，一期，二期，三期，好像出来一期就买的很好，

　　王：这个项目是当时七宝镇给我们推荐了三块地，最后我们选中了这块地，我在这块地上差不多站了三个小时，最后才决定买那块地，我记得非常清楚，那是八月份，九二年八月份，那是还是稻田，我就站在那，就看着飞机一会儿过一架，一会儿过一架，我看表，记算了一下，平均是七分钟一架，，为什么选择这块，当时主要考虑到它没有拆迁，实际上七宝推荐很多土地，大地块，或者要不有一个大的村庄，或者还有两个村庄，像这个拆迁，有时候我们是把握不住的，比如三个月能拆走，半年还是一年，是不清楚的，恰好这里是没有拆迁的，即刻交了青苗补偿，即刻开工的，这是主要当时的一个考虑，但你当时说对飞机的航线怎么考虑，当时就是觉得市场先去占入是很重要的，由于其它像拆迁，它比你至少滞后八个月，或一年那么，这个时间，你向市场提供的产品，它是有航空上的不利的影响，噪音影响，但市场可挑选的，也只有这种，其它还没有，要不你再等半年，，你再等一年，所以这是当时战术上判断

　　主：当时你市场锁定是哪部分人群

　　王：当时我们锁定是非常简单，我们就是把上海到日本的留学生，返回的留学生，把他们锁定在市场目标，当时我们调查了一下，当时在日本的上海，留学生有八万人，每年是以七千的数率回来，我们就做每年七千回来的这样一个锁定市场，可以说市场窄的不得了，但实际上我们提供的房子也，就是三千套，五千套，那他每年是七千人这样的回来，而且根据他们在日本的生活习惯和生活环境，你按照那样一些在国外已经很成熟的，这样的小区去设计，去布置，因为他在日本生活四五年之后，这样回到里弄里，他是不习惯的，再让他买当时所谓的外销房的价格，他们不是买不起，回来他要做生意，还要发展事业，所以他做住宅投资方面，他都有一个比例的，这就要供他可选择的品种，

　　主：中国的房地产发展应该说走过了十几所这样一条路，像刚才我们俩聊的，就说从八七年土地开始批租启动商品房市场，好像是在零零年的时候您也是一个发起人，谈到下一个世纪造什么样的房子给大家住，好像这叫作新住宅运动，那么您觉得新住宅运动在您的概念当中是什么样的形态

　　王：实际上我们先看看新住宅运动的提起，实际上新住宅运动本身它只是一个口号，全国的一批发展商联合起来成立一个类似商会的这样的一个组织，，叫中国城市发展网络联盟，我们简称叫中城网，它成立时它要有个亮相，亮相我们给它起个亮相口号叫新住宅运动，所以当时媒体喜欢操作，所谓运动，有五四运动，，有文化大革命运动，你住宅运动是什么呢，我说操作上这样去讲是可以理解的，但本身它并不是理解概念上像社会上大变革，我现在最关心的是什么，我最关心的就是厕所问题，或者我们叫卫生间，你可能会觉得很意外，你怎么，，很多概念，，各种概念，什么环保概念，绿化概念，高科技概念，网络概念，你万科的董事长怎么提出一个厕所概念，很简单，我认为在现代生活当中，，我们现在有个误区，我们就全国城市平均调查，平均房型的面积来讲，你会觉得很有意思，我们知道消费最大的市场是上海，而且人均gdp上海已经超过四千一，，也就仅次于深圳，而这人口是1400万，但上海平均的户型面积是多少呢，你知道吗

　　主：十二点几，

　　王：不，平均一套

　　主：这个数据我没有

　　王：一套是98平方米，

　　王：户居有98吗

　　王：不是户居，就是平均我们商品房的一套房子，一套平均的面积98平方米，不是人均已经居住那么多了，就是现在卖的商品房，这个你调查结果是非常意外，上海是最低的，最高的是哪里呢，是武汉，120平方米，(主：对，好像我看到过相关报到)，现在就得了出什么结论呢，就中国目前除了上海以外，住房的面积是超前消费，就按照人均收入，和平均住的房型面积，在上海是最合理的，最合理的，问为什么全国要高出20平方米要超前消费20平方米，怎么来的呢，就是厕所太多，厕所不合理，你看二房一套以上，都是两套，三套，甚至再极端点四套，

　　主：有一个说话就是你看这个房子，评价一个房子到底上不上层次，，就是你这套房子有几个洗手间，卫生间，也有这样一个说法

　　王：那这就有问题了，这问题在什么地方，问题在我们生活积累不够，我们看，过去在中国来讲，厕所就是公共厕所，家里用什么呢，上海用马桶，其它地方，比如用尿盆，当然一般不是一个马桶，两个马桶，三个马桶，三尿盆，所以现在把厕所当尿盆了，所以家里要有两厕所，三厕所，你到日本去看，日本它现在是工业，七大工业发达国家之一，跻身于最高发达国家之一，它家庭居住也可以130平方米，140平方米，甚至200平方米，但家里厕所就一套，这也就是一个档级，把家里有多少个厕所当成一个档级，这是一个误区，但我们确实有个什么问题呢，我们现在有点我们家庭的厕所宾馆化，我们会发现我们家庭装修的厕所和宾馆装修的厕所差不多的，我们知道宾馆一般来讲，或者最多住两个人，房间里或住一个人，厕所他基本考虑是按一个人来使用的，，所以你说你梳洗也好，你冲凉也好，，你还是上厕所也好，你进去门一关，其他人不能用的，现在没有必要其他用，因为就一个人，但我们知道家庭，三个人四个人，基到更多，可能五六个人，可我们设计的，我们过去没有家庭私有厕所的概念，我们都公共厕所，所以我们到哪学，就学宾馆厕所怎么设计的，我们就怎么设计，所以，家庭有多少个厕所来衡量这一套房子的高低，这绝对是非常大非常大的误区

　　主：那我明白您的意识了，是不是说数量不一定要多，但同时可能面积要大一点，

　　王：对，在我们看来讲我们厕所里都有一个洗浴盆，但你会调查一下会很有意思，，用这洗浴盆的不到百分之一，也就是99个洗浴盆不用的，但它占地方可不小，所以现在我们就卫生间来讲，你类似这样的，我们没有生活的积累，我们生活积累是尿盆，马桶，所以现在我们用厕所，但是我们相对全国来讲，上海相对来讲是比较成熟的，所以它平均的一套户型的面积已经说明这问题，但全国来讲这方面超前来讲是非常不合理的，所以现在万科如何来讲要观注普通人，就要减少这种浪费的面积，减少家庭厕所的个数，

　　主：可能有种说中国已经加入wto，当时即将加入wto的时候，有种市场预估就说入市以后中国的房地产市场会大幅上涨，但这个时候您提出了就觉得可能整个房地产市场价格会往下走，会有百分之十五的一个降幅，当时是在一片喊涨声当中，您的这个下降的反差特别大，我想问一下这能不能做一个比较，跟刚才您说的，大家都在百分之四十以下的利润不做的时候，您提出了一个百分之二十五，一个比较理性的提法这个提法能不能跟刚才的说法相提并论，

　　王：这个应该我先来解释一下，因为当时新浪网上在2001年6月份新浪网上的一个路演，当时一些网上来提问这个问题，就是对中国房地产走势的判断，我当时这样判断的，第一我说中国房地产整个走势叫作稳中有升，当然很可惜这句话很多人都忽略不记，当然我说这个稳中有升，因为全国非常大，东南西北差异非常大，总的稳中有升，但不同城市它表现的房地产周期不一样，有的是在升有的是在降，有的是不升不降，但总体来讲是稳中有升，但媒体他听到有升有降，就把有升有降变成了你说中国的房地产市场是要下降，我说的不是中国房地产市场下降，我说中国城市总体来讲是稳中有升，这是一个大前提，但城市不同，你比如说上海，它一定是稳中有升的，

　　主：百分之十五的说法是从哪来的呢，降低这个

　　王：百分之十五说在某一个城市，因为为什么呢，刚才我们来分析来谈房地产说，价格合理不合理呢，它可以有一个测算出来，这个城市家庭的年平均收入，乘以八，或乘以九，这样得出的价钱就是一套房子的平均价格，计算出来，当时这个城市计算出来一比二十二，上海是在一比九，，一比九点五，那已经是在九和八的范围内，很多城市甚至还不到九，甚至八，甚至七点几，你比如说低于八，价格就低了，如果高于十点五以上，房子价格就偏高了，十三以上就太高了。