#房产大真探#

昨天，一块深圳的地火了。

位于宝安的尖岗山地块，被疯抢之后，可售楼面地价上了7万，可是限价8.33万！

我不禁揉了揉眼睛——不是看错了吧。如果用单纯的投销比去算，还不到1.2，利润空间微乎其微。

开发商是还能怎么办，赶紧干就完事了，这不，刚拿下地块，佳兆业就把挖土机开进去了。

话说这集中供地，一共有22个城市，首次出让的城市已经达到了一半。

回顾这11个城市的供地结果，如果用一个字来形容，大概就是：

贵。

和之前想象的完全不一样——土地“零售转批发”之后，并没有让土地价格下跌。

恐慌式拿地之下，首批7个城市的成交楼面地价，有六个都比去年均价更高。

难怪不少业内大V纷纷开始质疑了……

卖地肯定是暂停不了的，但不能因为这个就不拿地啊！如果不拿地，公司怎么运转？身后几千上万的员工该怎么办？

还是得硬着头皮上。

屋漏偏逢连夜雨，地贵了不说，原材料也涨得惊人。

受国内外多重影响，全国主要城市的螺纹钢价格一度同比上涨超过50%。

而水泥，因为煤炭价格涨了，电力成本高了，又碰到夏季要错峰限产，也在开始涨了。

房地产建安成本中，建筑材料能占一半；而建筑材料成本中，钢材和水泥的占比是最高的。

这两大重磅原材料的价格暴涨，直接带来的后果就是——抬高开发商的造房成本。

有网友爆料，有工地因为原材料上涨而停工了。

这严峻的形式，已经惊动了高层……

就在前两天召开的国常会上，总理直接点了名，说要跟踪分析国内外形势和市场变化，有效应对大宗商品价格过快上涨及其连带影响。

这不话音刚落，大宗商品就由涨转跌。

但是，这种下跌会持续多久，谁也不知道。毕竟，这次商品价格的上涨不仅仅是炒作那么简单。

现在，全球的疫情已经得到控制，经济渐渐复苏，需求也开始回升，但是大部分国家的供给能力还没有完全恢复。

简单点说，还是供不应求。

所以，对于开发商来说，能做的也只是——拿了地之后早动工，早卖房，早点回笼资金。

被迫高周转。

地贵了，原材料贵了，房价能跟着涨吗？

不能。

今年，来各地政府密集出台楼市调控政策，有多地升级了限价政策，其中就有广州、合肥和南通等热门城市。

拿广州来说，4月2日，市政府发布关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见，其中就有涉及到新房限价。

而近期闹得满城风雨的限价细则说：分户型限价，而且新房备案价一年内只许下调。

上游不能还价，下游也不让加价，开发商两头受夹板气。

如果单看利润率数据，我们会发现，2020年上市房企们的毛利率已经普遍都比2019年下降许多了。

再看一看最近房企拍地的盈利能力测算，就可以想象……今年的利润空间，是易跌难涨的了。

难怪拿了地之后，连股民都得追问一句利润率。

瞅瞅这董事长的回复：努力！做到！1%-2%！的净利润水平……

啧啧。

真·大型内卷现场。

如果越来越不赚钱，开发商还会用心造房子吗？

这句灵魂发问，在2016到2018年之间，就有很多人提起过。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾经在2019年的房地产博鳌论坛上说：

“限到成本价以下，开发商能做好房子吗？肯定要偷工减料，降低品质。我们不缺乏房子，而是缺少高质量的房子。”

回想2016年，对于房企可算是风光的一年，新闻上尽是他们拿地王的报道。

数量多到可以拍一部：那一年，他们一起追过的地王。

而融信就是他们的主角，因为够土豪。

整体来看，开发商在2016年成拿的土地，无疑是近几年来最贵的。

让开发商欲哭无泪的是，拿完地王的一两年后，刚准备要卖房，却遭遇楼市调控。

2016年年底，从中央首次提出“房住不炒”之后，2017年全国共有54个城市陆续出台楼市调控政策，不仅限价，还有各种限贷限售。

这种调控一直延续到2018年。

如此严厉的调控，使得那些年的房价迅速降温。

然后就出现了个奇怪的现象：新房的质量，出问题了。

在网上搜到一个2017年百强房企工程质量问题案例表格，随便一瞅就能发现，这工程质量的问题，真是遍布全国各地。

表格里，万科、融创、绿地、中海是出现质量问题最多的房企。

拿万科来说，不仅出现了墙体开裂，暖气管脱离，雨棚倒塌等问题。

甚至在2018年一年，万科一家都出现了各种“塌楼”事件：中山古镇万科城塌了，武汉万科的一个小区阳台也塌了。

当时有一句话很流行：今年，你可能将买到有史以来质量最差的房子。

三年过去了，地价依然上涨，而限价已经重启，当房企再次遭遇利润空间被大幅度压缩时，历史还会重演吗？

我们是不是，再一次，即将买到史上质量最差的房子？

我想到一句黑格尔的名言：

“我们从历史中得到的唯一的教训就是，我们从没有从历史中得到过教训。

以上为正文，来自怪叔叔。