买房前功课一定要做足了，准备贷款的可以先算算自己的正常月收入是否是月供的两倍，如果没有的话，建议提前半年可以开始养流水了。
流水这个事情往往都是在买房最后一步才告诉你，如果那个时候才发现流水不足，就很尴尬了，要么父母共借，还有甚者花钱造假流水（有风险，最好别做）
个人收入情况一般用单位的收入证明和个人的银行流水单来证明。收入证明是办理贷款必备的材料，但收入证明无法证伪，通常只要搞定公司人事，就可以把月收入开的比较高，所以大部分银行需要借款人提供个人银行流水来做进一步证明。
银行流水是用户与银行发生存取款业务交易的流水对账单，由于其客观性，更被银行认可。基于银行流水在贷款中的重要性，本篇将做详细介绍。
银行流水单介绍
银行流水根据账户性质不同分为个人流水和对公流水。此文涉及到的流水通指为个人银行流水。
完整的流水单应包括：姓名，卡号，交易账号，交易时间，摘要，交易金额，余额，交易机构等。流水单须加盖银行公章或电子章。不同银行的流水单格式或名称会有所差异。
以下以建设银行的流水单为例做介绍。
卡号：持卡人的账号
交易时间：进出账交易的时间，以日为单位
摘要代码：交易类型，可包含：代发工资，ATM取款，消费，银行存入，汇款，结息等。若对方汇款时有特别备注，则摘要代码显示备注名称，如租金，工资，奖金等。
交易金额：此笔交易的额度，一般代发工资有零有整。
账户余额：卡内余额。
对方账号：各银行操作不同，建设银行不显示对方账号。
对方账号名称：建设银行不显示。
借贷：其中“贷”表示转入；“借”表示转出。
账户名称：持卡人姓名。
证件号码：身份证号码。
银行认可的流水类型
按揭贷款/消费贷款/抵押贷款中，银行会重点审核借款人的还款能力，以确保其足够有收入能够归还银行贷款，降低银行坏账率风险。个人的还款能力则重点体现在日常的银行卡交易中。
如上部分描述，流水单里交易类型名目繁多，哪些收入才是银行重点和认可的有效流水呢？一般银行通过工资流水，转账流水，除此之外，银行也可能会通过个人工资税单，公积金等来进行收入认定。主要是以下三种。
1、工资流水
2、存款流水
3、转账流水。
其中工资流水，是银行最为认可的流水，这类流水往往会带有“工资”或“代发工资”的标识。假设，你在世界500强企业上班，国企，公务员，事业单位，那么你的工资流水就代表着“稳定、多金的收入，和你随时还债的能力”。
需要注意的是，当工资到账的时候，千万不要立即进行大额转账或全额转出，以免资金停留在账户上的时间过短，导致银行判定你每个月都会有其他固定的大额支出，从而怀疑你的还款能力，最终使得贷款批不下来或者增加贷款的难度。
另外，相对于工资流水，存款流水和转账流水在银行的眼里，分量较轻，但仍然是证明还款能力的有益补充，而且同样需要规避即存即取的动作，以免被银行视为无效流水。存取的动作需要做到：收入先存入银行，再在使用的时候逐日取出；24小时内不能存入取出的部分，也就是不能当天存入当天取出等。
银行流水怎么打
1、在你确认工资银行卡所属银行后，携带本人身份证件及银行卡，到就近的银行网点查询即可，工作人员会帮你将其进行打印。
2、也可以携带卡或存折到营业网点自助查询机自行打印。自助打印流程：
自助查询机--插入卡或存折--输入密码--进入查询明细页面-历史明细-输入查询打印所需日期-查询-打印即可。
此外，还可以通过以下方式查询银行流水：
1、对于开通了网银的用户来说，可登陆网上银行进行查询。
2、对于已开通了手机网银的客户，也可登陆手机终端进行查询。
流水不够怎么贷款？
很多买房的人，尤其是在一线买房的人，都有这种情况：收入构成比较复杂，工资只占收入的一小部分，分红、股权、理财收益等才是大头。
增加父母为共同还款人
贷款人与其父母一起前往银行，出示身份证、户口本、贷款人结婚证(单身证明)、父母结婚证、父母银行流水等材料，就可以添加父母为共同还款人了，但要注意的是，如果父母的年纪过大，贷款年限会有限制或银行不批贷。
提供大额财产证明
可以向银行额外提供其他大额财产证明，比如房产、汽车、基金、大额保单等等，这些也可以证明你的还款能力。
提高首付
如果申请贷款时无法满足银行流水要求，而又不能提供其他证明，那么就只能提高首付比例了，将贷款额度降到自己的还款能力范围。
选择合适的银行贷款
因为各银行某些条件要求不太一样，可以选择适合自己贷款的银行。
银行流水怎么看
现在比较通行的指标是日均余额和月均净流入。
日均余额，即账户平均每日存款额，是金融部门衡量账户日常业务水平的指标。
结息估算法：该方法针对有结息的流水。结息估算法是根据活期存款所获得的季度结息推算出来
账户的日均余额反馈了用户随时具备的偿债能力，这个指标有点类似企业短期偿债能力指标速动比率。日均余额低是不是就代表客户的偿债能力很差呢？这个不一定。如果账户的日均余额很低，银行会考察用户资金的去向，他的资金是去消费了还是理财了。毕竟，现在理财通道这么多，存取又方便，谁也不会在把钱放在账户里白白损失利息。日均余额高是不是就代表用户的偿债能力很强呢？这个也不一定。如果用户往账户里面存个20000元，一直不动，一年半载也不见收入进账；用户的日均余额就有20000元，但他的偿债能力也不好把握。日均余额能否衡量用户的偿债能力一定要配合下面介绍的这个指标月均净流入来看。
月均净流入，顾名思义，月均净流入就是指账户期间的总流入减去总流出后的净额，再除以账户期间的月数，即可得到月均净流入。如果研究的账户期间是从账户开户算起，月均净流入有可能为0，但绝不会是负数。
月均净流入为银行考察用户的收入来源，获利能力提供了一个较好的参考指标。如果用户流水流入和流出都比较稳定，尤其是流出没有大幅的波动，则月均净流入能够很好地衡量用户的偿债能力；但是如果流出突然有大幅波动，则账户期间的月均净流入会失效。例如，某用户最近半年的流水，六个月断断续续累计净流入50000元，突然在账户截止日期那天将这50000元全部转出，则用户流水半年的月均净流入数据毫无参考意义。因此银行在分析用户月均净流入时，会分析流水期间每个月的净流入，会了解客户的收入和消费是否稳定，用户所在行业的淡旺季是否符合常识。
银行流水怎么算合格
1.工资流水
?若为公司转账，则须固定日期（一般前后误差2天左右为佳）转入，避免周末或者国家节假日转账。
?转账方以公司转账为最佳；个人转账也可，后续打印银行流水时，尽量避免显示交易方信息。
?税后工资因为扣除了五险一金等，故需精确到分为最佳，如13821.62元，避免取整数，如14000元。
?转账时务必备注：工资或代发工资。
2.奖金流水
?相对固定日期转入，如季度奖、半年奖、年终奖、项目奖金等。
?转账方以公司转账为最佳；个人转账也可，后续打印银行流水时，尽量避免显示交易方信息。
?转账时务必备注：奖金或项目奖等。若无备注，则最近几年内，相对固定时间内转账进来，部分银行也认可。
3.租金流水
?需有租房合同，可从网上下载租房合同模板。
?租金应符合正常市场水平，可通过链家等房屋中介app查询房屋租赁价格，并适当提高20%比例作为最终租金。租金金额一般为整数，如5500元等。
?房屋租金付款周期应模拟目前市场租房常规做法，上海一般按照每三个月付一次，部分月租金比较高的，每一个月付一次也属合理现象。
?租金流水日转账要求相对宽松，一般前后差异几天时间或在节假日转账均属合理现象。
?租金和工资流水建议分开做在不同银行卡。
?租金通过支付宝转账也认可，当然姓名、日期、金额和租房合同匹配即可。
4.分红流水
分红流水通常以年为单位进行转账，分红金额一般以几万到几十万不等，但金额不宜过高，否则银行可能要求提供类似占股协议书等辅助证明材料，凭添麻烦。
5.其他流水
?其他流水可包含：补贴、避税工资、报销等。
?其他流水需视情况确定是否有必要以固定日期转入，如补贴，报销等，通常也是固定时间转入。
?避税部分工资一般用公司员工的私人账号转账，且金额为整数。
找淘宝或者某些中介买流水，可行么？
反对搞假流水资料！其实自己养一份出来也不麻烦，自己养流水才是长久之计。
外地流水可以在广州买房吗
广州户口，外地流水，外地收入证明是可以在广州买房贷款的。
以上内容来自公号 广州房产咨询鹿先生
