转租协议（房屋租赁合同——转租）

受疫情影响，很多民宿、酒店式公寓经营困难，无法维系经营。因为民宿需要特色，很多民宿经营者在租到房屋后，会投入资金进行室内装修改造。同时，为了经营稳定性，会选择与业主签订较长期限合同。在疫情影响、业绩受损的情况下，很多经营者会将房屋转租。

今天我们就来梳理理房屋转租的相关知识。

房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金的行为。

承租人为快捷的将承租房屋转租出去，大多不会告知房屋有权人，而其与房屋所有权人签订的房屋租赁合同，是不允许未经出租人同意转租的。在这种情况下，难免会出现纠纷。

租赁合同解除

作为房屋所有权人，依法享有房屋收益处分的权利，有权将房屋出租并享有收益。而房屋承租人在未获得房屋所有权人同意的情况下，私自将房屋出租，侵害了房屋所有权人的合法权益，违反了合同约定。依据《民法典》第716条规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”， 在承租人擅自转租房屋的情况下，房屋所有权人完全可以解除与承租人的房屋租赁合同。根据合同的相对性，出租人解除房屋租赁合同只需通知承租人，而不需通知第三人。房屋转租后，大多数会涉及到一个问题，承租人转租房屋时产生的租金差价如何处理？实务中，一般作为对出租人损失的补偿，归房屋所有权人所有。

既然擅自转租行为无效，房屋所有权人的解除权是否毫无限制呢？

当然是否定的。

《民法典》718条规定“出租人知道或应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”在此，法律给房屋所有权人规定了6个月的异议期间，若其在知道房屋被转租后，6个月内未提出异议，则等于默认了同意转租的事实。

在擅自转租无效的情况下，房屋所有权人如何向次承租人主张权利呢？

房屋所有权人作为物权人，享有其物权不受侵犯的权利，其可向次承租人主张返还租赁物，并要求侵权损失赔偿。

转租期限超过原房屋租赁期限如何处理？

除去承租人的擅自转租，在出租人和承租人约定同意转租的情况下。此时承租人和次承租人的转租合同依附于原承租合同，自然要求转租期限不能超过原租赁合同的租赁期限。而对于超期转租的情况，因为原租赁合同已经到期，承租人有义务向房屋所有权人交付房屋。而在超期转租的情况下，承租人无法向房屋所有权人交付房屋。房屋所有权人可向承租人或者次承租人主张返还房屋。对于延期交付，房屋所有权人可主张使用费，实务中一般参照市场价格确认使用费的数额。

转租的情形下，承租人拖欠租金如何处理？

在出租人同意转租的情况下，若承租人拖欠了租金，在次承租人愿意代为支付的情况下，法律也予以认可。“《民法典》第719条规定，承租人拖欠租金的情况下，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。”而次承租人，可用其支付的租金和违约金向承租人要求抵扣租金，超出部分，可向其追偿。