关键词：五大银行 出台 房贷细则 升温楼市

　房贷新政推行一周以来，农行、光大、建行、招行、交行出相续台房贷细则。虽然各大银行细则具体内容有所不同，但大部分要求首次购房且面积在90平方米以下。

　五大银行房贷细则

　招商银行

　出台时间：2008年11月3日

　招行房贷新政自11月1日起正式实施,对于首次购房且面积在90平方米以下的，首付二成，优惠利率为基准利率的0.7倍，但是对于二套房的利率优惠则要根据各支行的审贷规定自行决定执行。

　优惠利率范围仅限于首次贷款买房，而贷款买第二套房则按照去年9.27的房贷政策执行，首付四成，且利率上浮10%。

　农业银行

　出台时间：2008年10月28日

　1.居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，最低首付款比例为20％；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25％。

　2.对初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上无需借款人申请，贷款利率自明年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。对不符合自动调整标准的，须先由借款人主动提出书面申请，经银行审批后，符合条件的明年1月1日（含）之后进行调整。对借款人有连续90天（含）以上逾期纪录的，将不受理其利率调整申请。

　3、改善型普通自住房尚未有明确定义。

　光大银行

　出台时间：2008年10月31日

　1.购买首套房符合套型建筑面积在90平方米以内等条件，首付比例为20%、贷款利率在基准利率的基础上下调30%。如果买的是二套房（此前在银行有1笔未结清房贷，以下类推），如符合条件，首付比例为20%、贷款利率在基准利率基础上下降18%。是第三套房首付款比例将提高到30%、利率不享受优惠。对首套和二套住房、三套住房的界定以家庭为单位。

　2.对于已发放贷款，可于12月15日前提交书面利率调整申请，是否享受优惠利率，对此前执行基准利率或下浮15%利率的贷款，若借款人未提出调低利率申请或审批未通过的，只要符合相应条件，会将执行利率调整为基准利率的0.82倍。所有已发放的商业性个人住房贷款，调整后利率均从2009年1月1日起执行。

　建设银行

　出台时间：2008年10月28日

　对于普通住房，按照住房面积大小确定，具体要以当地政府或有关部门的规定为准。改善型普通自住房的理解为，如果现在贷款买的房子由于面积比较小等原因不能满足住房需求，需要贷款再购买一套普通住房用来一家人居住，被认为是改善型普通自住房。分行可以自主制定细则。

　交通银行

　出台时间：2008年11月3日

　交行房贷新政实施细则规定对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的，贷款利率可执行基准利率的0.7倍，首付比例20%；其他客户首付比例和利率政策继续执行央行359号和452号文件规定。

　交行版房贷细则比农行要严 未松绑二套房贷

　几经等待，继农行之后的第二份银行房贷细则终于正式露面。昨日傍晚，交通银行发布新闻稿称，根据央行和银监会的有关政策，其已于近期出台房贷新政实施细则。

　细则规定，对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的，贷款利率可执行基准利率的0.7倍，首付比例 20%，其他客户首付比例和利率政策继续执行央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号，下称359号文)和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银　发〔2007〕452号，下称452号文)规定。

　存量客户利率如何调整则正在研究制定中。

　未“松”二套房贷

　“相比农行版，交行显得比较谨慎，并没有放松二套房贷，且更好把握了央行和银监会之间的平衡。”对此，一股份制银行风险管理部人士评价。

　似乎正是对其所述的“平衡”对应，交行也称其制定此细则，依据不仅是《中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》(银发〔2008〕302号，下称302号文)，还包括《中国银监会关于加强个人住房贷款风险管理的通知》 (银监发〔2008〕71号，下称71号文)。而此前，便有银行人士指，细则难以出台的原因之一就是监管层部门的意见可能存在冲突。

　据了解，央行10月22日下发的302号文未直接提及二套房贷，仅表述为“对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高”，有银行理解为此前的359号文和452号文就此作废。但银监会10月24日下发的71号文则要求除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行359号文和452号文。

　而根据359号文和452号文，交行对其他客户(包括二套房贷)执行的应该是：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；如属于首套利用贷款购置但不是普通住房的，则可能依据的是：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于 20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

　与之相比，农行版细则明显宽松：农行对首套购置为非普通住房的，首付款比例原则上不低于25%；购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30%，购买非普通住房的，贷款利率原则上不下浮。

　此外，交行实施细则还规定了个人住房公积金贷款利率具体标准和汶川地震灾区居民贷款政策执行标准。

　未提“改善型”自住房

　值得注意的是，与交行副行长钱文挥在其三季报业绩发布会上所述的“‘改善型’住房难界定”一致，昨日交行发布的新闻稿中也未出现“改善型”住房这一字眼，而且也未明确“如何界定首次利用贷款购买普通自住房”。

　钱文挥此前曾表示，“改善型”的概念太过宽泛，执行起来比较困难。他举例说，假如一个人已有了一所小房子，以前没有贷款过，现在他想贷款购买一所面积大一点的房子，这样的需求可称之为“改善型购房”，也满足“首次(贷款购房)”、“自住”、“普通(住房)”的概念，银行可给予贷款利率、成数上的优惠。但是，假设一个人已经有了两栋别墅，现在他想贷款再买一栋更大的别墅，这样的需求显然不能被称为“改善型购房”。

　至于什么是“首次利用贷款购买普通自住房”，上述银行人士认为，“既然是贷款，其依据的应该是央行征信系统，这也与银监会的提法类似，也与359和452号文一致。这也就是说如一个人以前没有利用贷款已购置过一套住房，如其在购买第二套普通自住房时使用贷款，也可判定为是首次利用贷款购房而享受优惠政策。”

　对此，一房贷公司人士则暗示，“如果你已经贷款购房但只要未计入征信系统，仍可以享受到优惠利率。”

　而事实上，不论是央行还是银监会在最新文件中都有明确规定。央行在302号文中要求，“要加强与地方房产管理部门的合作，及时获取居民房产产权登记信息，准确区分借款人是否属首次购房，并将个人住房贷款的相关信息及时录入信贷征信系统。”银监会71号文也要求，各商业银行应对借款人首次利用贷款购买自住房做好尽职调查，根据有效证明严格甄别。要求银行严肃查处假权证、假按揭、假首付等骗取银行贷款的行为。

　交通银行公布房贷细则利率最低七折

　交通银行昨日公布房贷新政实施细则。借款人如果首次利用贷款购买普通自住房，则贷款利率最低为同期限档次基准利率的0.7倍，首付比例最低为20%。

　对于首套自住房以外的贷款，仍将按照中国人民银行和银监会此前的文件执行。已经利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，其贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，首付比例不得低于40%。对于已贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请贷款时，可以比照首套自住房贷款政策执行。