关键词：北京 公积金贷款利率 下调0.54% 历史最低水平

　　在央行发布降息消息后，北京公积金管理中心昨天也发布了降息细则。从昨天起，各档次公积金贷款利率下调0.54%。业内人士表示，公积金贷款利率已下降到历史最低水平。

　　根据公积金管理中心昨天发布的通知，5年以下(含)公积金贷款利率将从4.05%下调到3.51%;5年以上贷款利率从4.59%降至4.05%。

　　按公积金管理中心的规定，在11月27日(不含)前发放的、期限在1年(含)内的公积金贷款，11月27日后仍执行原利率，不分段计息;期限在1年以上的贷款，11月27日后仍执行原利率，2009年1月1日开始执行调整后利率。此外，11月27日(含)后发放的贷款，执行调整后利率。

　　对于已签借款合同，且放款日为11月27日(含)后的贷款，须在借款人签订调整贷款利率的通知单后，才可发放贷款。

　　■ 算账

　　50万贷20年每月少还144.5元

　　以一个公积金贷款者为例，贷款50万元、贷款年限为20年、按照等额均还方式来还贷。此次调整前，利率为4.59%，每月需还款3187.6元;调整后，利率为4.05%，每月需还款3043.1元。此次调整，该贷款者每月将少还贷款144.5元。

　　业内人士表示，本次降息中，5年期以上商贷利率下调1.08%，公积金利率仅下调0.54%。调整后，公积金利率4.05%已接近商贷优惠利率(0.7倍)4.284%。以贷款50万元、期限20年计算，公积金月供为3043.1元，商贷优惠利率(0.7倍)月供为3105.3元，二者相差 62.2元。相比之下，公积金利率相对商贷的优势有所减弱。

　　存款利率低于贷款利率 提前还贷较合理

　　前日，央行大幅降息1.08个百分点，存贷款利率结构发生了重要的改变，之前3年以上贷款利率小于同期限存款利率的倒挂现象得以改变;商业贷款利率与公积金贷款利率之间差距缩小。

　　此次降息之前，对于5年期以上的品种而言，无论是商业贷款的最优惠利率，还是公积金贷款，利率均低于5年以上存款利率5.13%。

　　由于存在存贷利率倒挂的现象，因而对于房贷族而言，借银行的钱有数可为，即使手中有大量闲置资金，也不必提前还贷。以公积金贷款为例，借50万元的贷款，而将自己手中的钱放在银行存5年期的定期存款，则一年下来获得的利息除了支付贷款利息外，还可净赚2700元。

　　不过，这种利率倒挂的现象得以改变。仔细分析此次降息，可以发现3年以上的存款利率下调幅度大于贷款利率下调幅度，其中3年以上的贷款基准利率下调幅度均为1.08个百分点，但是3年期存款利率下调了1.17个百分点，5年期存款利率下调了1.26个百分点。

　　降息后，除5年以下公积金贷款利率仍然低于3年期和5年期的存款利率外，对于5年以上品种，无论是公积金贷款，还是商业房贷的最优惠利率，均比存款利率低。

　　对于之前习惯通过借房贷进行无风险套利的房贷族而言，如今要改变思路了。

　　降息后，市场利率将进一步下降，除凭证式国债外，投资者很难在无风险情况下获高于4%的年收益率，如果不愿借贷进行风险投资，则还是手中有钱就提前还贷的好。(广州日报)

　　地产业：降息缓解企业资金成本压力

　　此次降息能缓解地产企业资金成本压力和刺激购房需求，另一方面，也许会使房价下降的速度变缓，使房价阴跌，拉长房地产调整周期。此次降息短期给房地产板块带来交易性机会，长期由于市场对于房价还有降价预期，作用还需观察。

　　地产公司是资金密集型行业，而资金利息可以资本化，因此，对房地产公司的利息需要重新计算，而且房地产公司的贷款一般集中在1至3年，重新定价对于他们是利好。对行业内大多数房地产公司的资金压力进行测算，我们估计现在的资金链比较紧张，以自有资金和银行贷款支持进行施工半年内还可以收支平衡，而对于年终到来的建安成本的清算，尤其是人工成本资金的付出，地产业的资金压力是很大的，此时降息无疑是雪中送炭。

　　本轮房地产调整的本质原因是房价收入比过高，有效需求不足，而且我国基尼系数较高，现在就业情况也不佳，因此降息对于地产需求的刺激作用将比较有限。

　　降息后上海市民考虑买大房子

　　11月27日，央行作出今年第四次，同时也是11年来规模最大的降息举措，一年期存贷款利率下调1.08%，其他年限存贷款利率作出相应调整。昨日降息首日，各大中介公司咨询电话不断，甚至有已签约客户提出要修改贷款合同。此次降息后，之前五年以上贷款利率享受0.7倍优惠后与五年以上存款利率倒挂的现象将不再存在，优惠利率的受惠人群有望扩大。 市场普遍认为，大幅降息将刺激潜在购房群体尽早结束观望，对楼市成交起到推动作用。

　　部分购房者增加预算

　　中原地产对旗下分行进行了抽样电话调查，各家分行普遍表示：由于降息消息公布仅一天，目前买卖双方都在消化政策。但是从咨询来电量显示，几乎所有分行来电量都较前一天上扬一倍;其中近六成来电人员为目前有购房意向的客户，不乏持币观望客户开始心动，他们最关心的问题是降息后按照自己的预算与贷款到底能节省多少钱。

　　另一现象是有部分客户开始提高了房的预算。中原地产虹口区区域经理杨柳表示，由于降息的利好使得原本想要购买一房的客户，现考虑购房两房了，月供压力的减少在一定程度上提高了购房者对房屋面积或地段的要求。21世纪不动产上海锐丰永泰店经理赵军介绍，该门店正在接洽一位首次置业客户，原本商业贷款预算在40万元左右，在得知降息后即向经纪人表示购房总预算可增加10万元左右，要求经纪人重新推荐房源。

　　据21世纪不动产上海区域市场中心对各门店的最新调查显示，在大幅降息1.08%后的首日，降息对交易意愿强烈的交投双方产生了促进作用，“急卖急买”的业主、客户对此持欢迎态度。但是，更多的交投双方对此观望心态明显，流露出等待后续政策及市场形势明朗的情绪，且多出现在房价较高的中心城区，其后续市场反应有待观察。也约有三成刚性购房者受降息利好，流露出加快入市步伐或追加购房预算的意向，且多集中在大华、三林等自住板块。

　　更多人可享受7折利率

　　此次存贷款基准利率下调达1.08%，而5年期存款利率从原先5.13%下调至3.87%，下调幅度为1.26%，5年以上贷款利率则从原先的7.20%下调至6.12%，下调幅度为1.08%，长期存款利率调整幅度大于贷款利率。

　　上海凯弈投资咨询管理有限公司销售部经理周诚分析，由于前一次降息后，五年期存款利率为5.13%，而5年以上贷款基准利率为7.20%，按照央行关于首套普通房可以享受基准利率7折优惠利率贷款，客户可以享受长期贷款利率为7.20%×0.7=5.04%(年利率)的优惠利率，这样的存贷款存在负利差-0.09%，意味着银行以优惠利率每发放一笔贷款都会有亏损。也正是上述状况导致优惠政策出台后，各大银行一直对客户享受优惠利率进行严格审批，能够享受0.7倍优惠利率的群体相当小。

　　周诚表示，之前各大银行放缓房贷其实是在等央行将利差倒挂的情况调整回来。通过此次降息，5年期以上贷款基准利率为6.12%，以打7折来计算优惠贷款利率应该为6.12%×0.7=4.284%。5年期固定存款利率调降至3.87%，这样又使存贷款利差瞬间变正利差为0.394%。持续降息虽然使银行的盈利减少，但一旦市场变暖、购房需求旺盛，银行一样可以通过加强资金流动性来盈利。

　　“此次存贷款利率大幅调整预示着下一阶段银行贷款审批可能也会松动。”周诚向记者透露，未来可以享受0.7倍优惠贷款利率的客户会更多，银行对贷款成数的控制仍会从紧。

　　老客户元旦执行新利率

　　中原地产介绍，由于贷款利率下调，可能会出现已提交贷款申请、正等待审批的客户，要求把申请撤回，按照新利率重新申请。

　　“大多数银行已开始还款的老客户也从2009年1月1日起执行新利率。就算现在申请贷款，也要12月才会放款，到明年1月就可以按照新利率还款，因此对于大多数贷款客户来说，并没有必要重新申请。”凯弈投资周诚分析认为。

　　不过，也有如中国银行等少数几家银行的贷款合同写明，“按照放款对应日还款满一年后才可调整利率”，对于这部分客户，未必可从明年1月1日起按照新利率还款。“我手上就有一个客户，是今年11月刚刚从中国银行获批贷款，他就必须按照老利率还款至明年11月，之后才能调整为新利率还款。”周诚告诉记者。

　　21世纪不动产分析，此次降息将加速部分刚性需求者的入市步伐，预计年内二手房市场会有所升温。但是，降息不会马上扭转购房者信心不足的局面，难以立竿见影的提升楼市总体交易量，多数购房者需要时间来消化连续多次的政策调整及其影响。