北京后现代城（北京优质小区排名）

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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问：房姐你好，我们不在京城生活工作，社保和公积金均在北京，有购房资格，想购房一套，主要用于投资保值抗通胀。预算6到8，初步圈定的范围是朝阳区CBD附近，2010年前后的次新电梯房，烦请指点推荐，谢谢

回答：你好，建议在双井板块选筹，双井也是北京目前首选的几个投资板块。作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。

零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，首城，乐成，珠江，再加西面富力城小区等也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。

而乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好 星球内推荐的楼盘，可以重点关注。

提问：房姐，首次提问，望解答！！！ 今年我爸妈把北二环边的工房老破小卖掉，我手里还有一套美景东方的一居，没满五所以没动，手里现在有800个左右，爸妈不到60都还有三年退休。问题有二，1.想买一套既能自住 小区较新居住环境不错的三居也兼备投资溢价率不是太高的楼盘，我家完全不用考虑学区房，哪个区域的哪个楼盘能比较符合？我妈妈想在北四环亚运村或者清河小营附近买的话，有没有推荐的楼盘能符合以上条件呢？2.我手里的美景东方的房子上涨空间如何，如果近几年出现房价上涨速率加快要不要出手？还是可以长期持有？感谢房姐，能在百忙中尽快解惑，我们也是准备腾房了，现在想确定具体买在哪里好

回答：1. 清河和亚运村学区溢价比较多，推荐看奥森板块 澳林春天、美伦堡、融域嘉园 2. 美景东方，这个楼盘是附近不多的商品房，虽然房龄略老一点，但周边配套交通都还可以，流动性也不错，值得长期持有

提问：坐标上海，小区车位紧张，现在有个邻居要卖房，想单独买他的车位，房姐老师觉得车位有必要买吗？现在可以贷款吗？

回答：车位1：0.5以下可以多考虑车位，如果车位有放租可以优先租。 目前车位贷款产品不佳，利率比较高。 车位不是房产面积，不等同房产上涨。

提问：姐姐好，我目前在望京澳洲康都有个二居，未婚，想在望京置换三居，自住。二居卖完加上手头现金估计能有800-900w，加上公积金目前税后个人年收入小40w。 最近陆陆续续看了几个小区，倾向于融科橄榄城、华彩国际和澳洲康都，融科只看了三期。 姐姐对于我这种情况有推荐的小区吗？主要考虑自住，有一定升值空间更好，最好小区花园比较大或者周边有公园适合溜老人孩子。 另外，建议贷款多少或者说建议看总价多少的房子？感谢！

回答：建议总价1200以内，这样月供压力不会很大 望京板块的话 融科橄榄城>华彩国际>澳洲康都 ，还有 东湖湾 大西洋新城也可以看 你可以尝试做信用贷然后直接全款入，更有优势。后期需要资金可再抵押

提问：房姐，一直刷您的知乎，没看到您的回答。所以还是加入圈子请教您，同时求隐。 我们住珠江帝景，要在附近买一老人住的一碗汤距离的小两居。所以在看珠江和大望路对面的风度柏林。珠江帝景新区这边大约900万，单价9.5-9.8。风度大约700-750，单价7.0-7.5。如果五六年后卖掉，不用学票，自有资金因为出顺义别墅。您觉得风度和珠江那个更合适，谢谢您！ 同时因为有武汉的一个二套房票，考虑到四五年后会回武汉，所以在考虑泛海国际兰海园200+的大户型，这一段价格比去年有下浮，从保值和投资角度看，武汉的泛海大平层是否现在值得购入。谢谢您！ 求隐！求隐！

回答：你的情况风度柏林、华纺易城、东恒时代二期都是可以选择的。珠江帝景偏贵了 泛海国际在汉口属于品质盘+学区，保值能跟随大盘，单价2.8内可以入

提问：房姐：您好！ 拜读了很多您对北京房产分析的文章，真的相见恨晚。我目前想在北京入一套，主要需求是自住，当然也希望有投资属性保值增值，烦请您给分析指导。 【基本情况】 本人男，41岁，户口本上未婚；自己开公司，收入60w左右（公司业务模式不能完全确定）；孩子国外出生，将来计划走国际学校路线，先不考虑学区房；我俩都有北京房票都未在北京买过房，感觉自己之前打法不太对，子弹基本打没了，目前只有80w。 【房产信息】 目前在燕郊共有5套，均在燕顺路上，小区品质在燕郊算不错的小区： 第1套：60平，贷款还清，在我名下，准备出售但目前价格太低； 第2套：60平，有25万贷款，利率85折，月供1200元，在亲戚名下，也准备出售但目前价格太低； 第3套：89平，在我名下，无贷款，父母住，不准备出售； 第4套：99平，首付80万，贷款170万，月供9400元，在法律上没结婚的LP名下，岳父母住，不准备出售； 第5套：127平，首付150万，贷款150万，月供9100元，自住，在LP名下，不准备出售； 【初步想法】 本计划地铁22号线开通后燕郊涨一波后，把第1套和第2套出售后再在北京购入1套，但就目前北京房价台头趋势，加上疫情影响燕郊人民进京真的是太难了。所以最近很纠结，想趁着北京房价大涨前买，但子弹缺口好像有点大，我在想是否可以用信用卡+经营贷凑出首付的方式购入（但北京经营贷只认北京房产，也有贷款中介说可以认燕郊的房，但年化5以上）。 【疑惑问题】 1、是否可以现在加足杠杆，凑足300万左右首付，选择550-600万左右的房子,尾款做按揭，但是按揭最多187万，所以首付还得多准备。 2、看您公众号不建议碰建外SOHO、万达广场、后现代城4-5号楼这种虽70年产权但办公性质的非纯住宅，我觉得位置真的是太好了，入手的话可以自己办公，想听听您的建议； 3、经营贷怎么个方式好，贷款中介一般是1个点服务费，但之前从没有碰过贷款中介，还是说自己直接去银行贷款部。 4、有的中介建议：先全款拿下（代购月息1.8-2%），然后房产证下来再经营贷，但是这代购利息太高了。首付可能是600W*0.4+利息费手续费等。 5、还是说再等个一两年，首付再准备一些，或燕郊到时行情能稍好些，这样压力小些。 6、东四环（北到三四元桥南至十里河十八里店）附近性价比高的好（合适）楼盘烦请房姐推荐。 感谢。

回答：1. 未来的现金流稳定可以加杠杆，收入有不确定性最好保守一点看400上下的标的，投资一定要在自己的能承受的范围内 2. 这类产品涨幅很差 租金还行，大多是办公的，出租的，房产投资是要有人接盘的，没什么人愿意买这类产住居住，这是核心问题。如果你刚好需要办公，也可以考虑，但要知道其中的利弊 3. 就算你去银行，他们也是将你推荐给外面的贷款中介，这个是有利益关系的，建议找熟悉或靠谱的机构 4. 想入大标的，没有其它的拆借渠道，也只有这种方式了 5. 等燕郊起来了，很可能北京也够不上了，如果压力过大，就上小标的 6. 建议看下 看看 朝青、石佛营、十里堡、方庄等板块，选筹看下 炫特区、青年汇嘉园、CBD传奇、朝阳无线、国美第一城、10AM新坐标

提问：房姐您好，新手提问，说一下我的具体情况，外地户口 ，目前北京6年社保，自有公司，年收入150左右，现在有石家庄一套房子大概值120，没有贷款，（这个不能卖）；青岛一套房子136平 单价目前大概1.8，这个有贷款110万，大厂还有一套压房（没有网签）大概能值230万；现在有子弹100+石家庄房抵贷80+企业贷150，一共330万，想购买北京三居室，投资加自住，兼顾孩子上学，两个孩子一个5岁一个2岁；目前有两个打算，现在抓紧上车，在亦庄、东坝或者未来科学城，买一套小三居作为过度，或者办理北京工作居住证 需要等一年时间，一年后买通州，以上是我的情况，具体的你有什么建议。

回答：没必为了买通州等一年，上车亦庄比较合适，而且亦庄也有学区的概念，你的月供能力比较强，建议直接全款抵押的方式入，可以入一套总价700上下的标的

提问：房姐好，我现在手上有子弹300，年收入在税后60，是首套首贷，工作在东三环，是去买常营如新天地这种流量盘，还是去大兴或石景山买新盘，或者还有其他合适的二手房区域推荐么

回答：现在新盘不推荐看 300sfsd 能看700上下的标的 ，建议看看望京、青年路，比如 望京西园、青年汇佳园，还有东坝首开常青藤等

提问：楼下就是饭店的房子，很差吗？房子在五楼，一楼是一家饭店， 主打川菜，麻辣香锅，水煮鱼小有名气。 一楼的商铺原来是正常的住宅， 后来通过开门打洞，敲掉承重墙等方法， 把住宅改成了大平层 但是一楼还保留了立柱，房龄已经29年了 比同户型，总价便宜20万，据中介说，价格还能再聊 这样的房子能买吗？

回答：临街，楼下有底商，低楼层，都是一定的折价因素。 住宅改成商铺，属于违规行为，现在这样的情况在二线以下城市比较多。 30年房龄，二线以下城市，房龄太老，未来没有接收人群。

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