地产大腕们的发家史连载(9)

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  地产大腕们如何走过灰色区域

  因为房地产行业与腐败现象牵扯比较多,很多人往往会简单类推,认为这种腐败的行业,越是大腕越是腐败。

  其实这种想法未免失之过于简单了,忽略了事件的复杂性、低估了我党的反腐能力和决心。只靠腐败手段是成就不了大腕的。

  光靠辟邪剑谱做不了五岳盟主;为国为民才是侠之大者;令狐冲能当大侠是因为日月神教、武当少林黑白两道都给面子;张无忌能领袖群伦,不光是明教自我吹捧,武当、峨嵋、丐帮都投了赞成票;就算是坐地分赃的总瓢把子,面上也得是个正经员外身份啊。

  单靠腐败手段是成不了大事的。事情并不是一些人想象的那样简单,不信你拿些钱,找个土地部门贿赂块地试试,钱能轻易送的出去才怪,准把你当典型扣了,钱不是那样好送的。

  我这并不是说大腕们都很纯洁,不食人间烟火,超脱于行业现实之外。

  在腐败和清廉之间,没有空间了吗?

  有西方谚语云,条条大路通罗马,何必单恋一枝花?

  本回让我们看一下地产大腕们如何走过灰色区域。

  万科在行业内是出了名的奉公守法,这是通过早年间的切身代价换来的。

  1995年,上海万科工程部爆出集体受贿事件。当时上海城市广场工程部的一起共事的4个人,共同接受贿赂,彼此认为这件事情天知、地知、你知、我知。但是没想到,行贿的工程商在其他案子出了事,在审问中,他把同万科这几名员工的交易也交代了。

  万科的一位职员开始对这些事实不予承认,但不久以后他承认了,大概受贿了15万。他坚持说没有受贿缘于他认为没有字据,可以对此不予承认。但是他没有想到魔高一尺、道高一丈,送钱的伙计带了录音机,把整个过程录下来了。

  王石对此事件的反思是“以一批人进监狱为代价,换来三五千万、一个亿的利润,这个代价是不是太大了!人的毁灭、家庭的灾难,这是无法用金钱衡量的损失。项目不成功,甚至做砸了,都可以重来,而人一旦失足,不但自己终生悔恨,对公司的影响也是非常长远的。毫无疑问,如果上一个项目要付出如此沉痛的代价,那我们宁可不上这个项目!以牺牲人为代价换取利润,是不可取的。”从此以后,万科在做项目评估之时,不但要看利润回报,还要看管理资源能不能跟得上,如果管理资源上不去,就绝不勉强上马。

  2000年,沈阳“慕马”事件发生,不少人士就此宦海沉浮。万科东北公司总经理也被“双规”,被要求交代万科和“慕马”的关系,理由是作为沈阳最大的房地产开发企业,可能同“慕马”没有牵扯吗?这位总经理被关了20天,调查结果是,万科在沈阳7年开发过程中,和“慕马”没有任何牵扯。

  同志们,多少人是看着没问题,一审就问题一大堆,说的比审问人掌握的还多。20天没审出问题来,一个字“牛”,万科确实牛。

  2001年9月,原深圳市副市长王炬因涉嫌犯巨额财产来源不明罪被逮捕。王炬担任深圳市副市长,主管全市的城市建设和城市管理工作,王炬出事后,深圳房地产市场大为震动。王石安之若素,我没向他行过贿,怕什么!

  王石和王炬之间有一个案例,值得好好借鉴一下。该案例可见老王的回忆录《道路与梦想》第210页。

  “1999年下半年,王副市长亲自主持会,审批万科的立项报告。但万科申请的几个地块都未获批准,由主管城建的副市长指定中心区中央位置的一块16万平方米中心绿地为购物广场用地,容积率0.8,可建面积近13万平方米。

  接到规划的蓝线图并没有兴奋,因为占用的是规划绿地,要求整个建筑埋在地下,包括停车场。这种限制,增大建造成本还不是要害,要害在对消费者的不方便。在大城市的商业密集区,地皮昂贵,才建设地下商场、车库。

  万科同中心区建设办公室各持己见。

  2000年初,中心区建设办公室一纸通牒下到万科深圳地产。规定之前不按规划要点上报方案视同放弃。最后的截止日期已到,万科没有上报方案。

  其后不久,王炬出事了。

  其后,王石和华润的一位高层聊起“王炬”案。

  华润高层问:“为什么购物广场被收回?”

  “规划通不过。”

  “怎么没争取?”

  “王炬那老倔头你还不知道?”

  “嘿嘿,王炬把中心区那块地介绍给我们了。我当时问,不是给万科做了吗?王炬摇头说万科没实力。我们还真认真考察了,考察的结果,认为规划有问题,同万科的结论一样。询问能不能修改?王炬秘书给介绍了一家咨询公司。还真去了。你猜公司老板是谁?嘿嘿,王炬的女婿。他打包票能修改规划要点,当然了,修改要付出代价。不就是咨询费吗?只要合法,华润也会接受。可王的女婿口气太大,表态怎么修改都行,为表诚意,说‘规划要点修改批准完成后,再收咨询费。’嗬,这种主谁敢碰啊。华润也放弃了。”

  这段对话非常有意思,华润方的潜台词是“只要合法”,咨询费可以给。谁让人路子野呢,人家能改规划,你也需要修改规划,互相需要、互相满足。

  但前提是,要合法。

  只有合法了,大家面子上、账面上才都好过。

  但对方把这个事情想得过于简单了,过于口气大了。

  在现实中,华润、万科没接这个项目,但类似的项目,没了万科、华润就没人接了吗?

  当然会有,但有一个问题是,当贵公司接了该项目、给了咨询费,贵公司所承担的风险也随之上升,越界了。

  大公司不是不明白事,但更明白界限在那里,黑色区域,呵呵,那是不好玩的。

  万科的作风和王石个人的风格也有关联,据云,王石曾经去看过入狱后的牟其中,也有人说看的是入狱后的储时健,探看完后,王石感叹,人这辈子,要么求名不求利,要么求利不求名,不可兼得,自己求名了。

  冯仑冯总那更是个人精,谈天说地、口若悬河、辩才无碍、思维灵动,行走江湖更是利害。呵呵。

  冯仑的一段话更见混迹江湖的三昧,“好的企业还要看公司老板或经理下班以后干什么,和什么人混在一起。如果天天跟政府官员在一起扯,那一定是为了寻租或者遇到了什么麻烦。如果还在酒楼桑拿里或泡银行,那一定是公司空手道还得银行援手。如果左右不离公检法、江湖弟兄,那一定还有铤而走险的事需要摆平。

  相反,一间公司,如果老板或经理并不成天往政府跑,而是往国内外同行那里跑,往市场(产品市场和资本市场)上跑,那一定会变成行业先进。如果银行彬彬有礼、公事公办,或者由手下普通员工或公司就能搞掂,那一定是财务健康、运行良好。万科声言决不行贿、阳光利润,所以鲜见王石混迹于官大人之间,亦不与公检司法的人推杯换盏,反倒是落拓洒脱,寄情未来,玩山弄水。”

  记得以前黑马富豪严介和笔者谈论起腐败问题时(这老兄从事的是基础建设,更是腐败高危行业)曾说过这样的话:领导喜欢的是既能干又听话的,我们太平洋活干得好,又听话,领导干吗不喜欢。

  这话真是非常有意思。很多自以为关系、路子野的公司或人真的应该好好听听,学习了这话的精髓,以后也省得犯事,省得给领导添麻烦。

  黄怒波在地产大腕中走出了一条坦荡的康庄大道,此大道正和这个理论暗合。

  1997年,黄怒波决定投资500万到600万元搞宏村开发。在很多人的眼里,当时宏村就一破烂。就这样一个“破地”值几百万元?很多村民当时都觉得黄怒波是个“傻瓜”。

  黄的初期投入基本都做了宏村的保护规划,然后再慢慢结合旅游开发。宏村第二年的旅游门票收入就达到400万元,之后的旅游收入更超过1000万元。

  由于宏村保留了古代风貌和文化元素,2000年,宏村被联合国教科文组织认定为世界文化遗产,而同时提交申请的周庄却落选了。

  这个案例的借鉴意义非常强,大家首先可以换个角度,从宏村地方官的角度考虑。

  对大多数人来讲,当官一任,总是想造福一方的,就算是中饱私囊,也愿意给地方留个好名声。再说,就算你不爱惜百姓,但为了自己的仕途,你也得干出些成绩来吧。

  什么政绩能比把一个破烂村子转变成世界文化遗产强?

  如果你是宏村的父母官,黄怒波这种企业家,你得多欢迎啊。谁敢腐败勒索黄老板,绝对是违背广大人民的利益!讨之、伐之!

  呵呵,把企业的利益、官员的利益、社会的利益结合在一起,这才是聪明、能干的妙招。

  还有几位大腕,经常做些慈善事业。朱孟依、还有黄如论黄老板捐款都是大手笔的,成千万、上亿的捐,捐资助学。

  有媒体曾经报道过这样一个新闻:上海建桥集团曾经捐建了12所希望小学,其所在地大多有建桥的地产公司。“不在当地做点事,刁难你的人太多。如果大量行贿,受贿者抓进去,我们也完蛋了。所以我要求各地的分公司,要送大礼就送给当地的人民,不送给个人。”建桥集团董事长周星增说。他把这样的慈善称作是“规避风险”。

  呵呵,这同样是非常聪明的做法。学生有困难、政府有财政压力,那地产公司出钱助学。即光明正大,又口碑好。既帮助了当地的建设,增加了官员的政绩,又为企业树立了形象。这样的公司,谁不喜欢啊。

  拉关系未必就是吃吃喝喝、行贿受贿、卡拉ok、美女肉弹、金钱轰炸,好的办法也是有的,而且还保证你午夜梦回时睡得好觉。

  不可回避,确实是很多公司、很多人靠关系、靠内幕赚得了一桶金、几桶金,但出来混迟早都是要还的,如果不能把公司从“内幕关系型”转向正常的“资本密集、技术密集、劳动力密集型企业”,那公司迟早要跨。没有一家大公司是只靠腐败就能立足的。对很多公司来讲,走出黑色、灰色是一道坎,迈过去一番事业,迈不过就难得善果啊。

  有的大腕顺利地走过了灰色区域,有的大腕旗下的公司就未必顺利过的了这一关了。



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