信用风险。2006年1月-2月房地产融资的一个重要特点就是国内贷款高速增长，定金及预收款大幅下降。房地产开发企业本年资金来源累计为3527亿元，同比增长19.7%，低于去年同期9.6个百分点。

    利率风险。不久前，中央银行对银行利率进行了稳定存款利率、提高贷款利率的非对称调整。下一步，如果持续调高房地产贷款利率，既提高房地产企业的贷款成本，可能导致部分企业无力偿还银行贷款，也会增加购房人的按揭偿还压力，可能导致购房人财务链条断裂。

    汇率风险。受人民币升值预期的影响，一些国际游资开始涌入中国大陆，大量购进房地产，希望通过房地产价格上涨和汇率升值获取利润。如果人民币币值保持相对稳定，部分投机色彩浓厚的海外游资可能会失去耐心，将已经升值的房产抛售变现。此时，失去强大投资需求支撑的房地产市场价格即会回落。

    操作风险。银行内外勾结，骗取贷款的案件时有发生。基本的操作手段是：买卖双方虚增标的物估价，内外勾结骗取银行贷款；等贷款到位后，违约拖欠银行贷款；并将严重高估的地产作为抵押物转移给银行，最终使银行实际形成巨大亏空。此外，内部人员编造客户资料，内外勾结骗取贷款的操作风险也时有发生。
 法律风险。中国目前实行的商品房预售制度带来了抵押物悬空问题，即商品房在购房者办理了按揭手续后，开发商即得到全部售房款，而在开发商正式交付房产之前，购房者抵押给银行的房产在法律和实物上并不存在(或不完全存在)。此外，一些开发商也可能通过重复抵押和虚假抵押等方式，骗取银行贷款。

    结构风险。截至2006年3月末，商业银行房地产开发贷款余额为1.22万亿元，占房地产贷款总额的37.8%；个人购房贷款余额为1.99万亿元，占房地产贷款总额的61.5%。国际经验表明，个贷风险常常在五年到十年后开始暴露。目前我国个人住房贷款的不良率也在不断上升。以上海市为例，2006年3月底，个人住房不良贷款为0.68%，比去年同期上升了0.27个百分点。

    期限风险。2005年底，房地产开发贷款在金融机构中长期贷款中占比高达34.1%。商业银行资金来源大部分为活期存款和短期定期存款，这使银行资产与负债期限结构不匹配的问题日益突出，进而导致商业银行面临着巨大的流动性风险。

    区域风险。近年来，部分中西部地区的房价上涨幅度非常大，有的甚至超过了东部地区。今年2月，呼和浩特、南宁、成都、包头等中西部城市的新建商品住房的房价上涨率均超过7%。缺乏实质经济增长支撑的房价上涨，必然带有“泡沫”的成分。一旦泡沫破灭，中西部地区的房地产贷款将面临严重损失。

    市场缺失风险。房地产贷款的一级市场比较发达，但分担一级市场风险的二级市场则相对缺失，具体表现在缺少资产证券化、卖空、对冲、互换等房地产贷款金融产品。商业银行一旦发放房地产贷款，即无法对贷款进行转让，也无法通过市场交易分散和转嫁贷款风险。
   

    策略风险。房地产有其周期，超常发展可能有相应回调。在当前房地产行业大发展阶段，如果银行将过多信贷资源投入进去，将来可能面临巨大策略风险。■