2019年6月13日财政部 税务总局公告2019年第74号发文

按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。

很多微信群转发了相关的文件，很多有心买房的人都对此非常兴奋，主要是两个方面的思路：

第一：现在没有买房资格的人可以将房产赠与给直系亲属，由此腾出本人的买房资格，本人就可以买买买了。

第二：先用外地的直系亲属买房，等过两年将房子赠与给自己，没有个税了！

总之大家认为增加了自己的买房资格，又有机会了。其实说到买房，资格真的不是大问题，钱才是大问题，比如广州公司名义买房不限购，首付三成即可，所以如果你有买房的首付款，你有月供的经济收入，买房真不是大问题。

大家仔细看看文件原文按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，我们可以发现，其实赠与，继承免个税的政策2009年就已经执行了。事实就是如此，一直以来，广州直系赠与，继承，都是免个税的。请看财税〔2009〕78号内容

财税〔2009〕78号

也就是从2009年至今，赠与，继承一直都是免个税的！旧的文件与新的文件几乎是一样的政策，所以这是一个政策延续。现在其实仅仅是重申一下文件精神，废除了旧文件，启用新文件，但是核心的政策精神没有变化。

那么为何现在大家觉得免个税这个政策非常好呢？

因为大家以为之前赠与，继承需要交差额20%的个税，现在不需要交了，故而大幅度降低了税费，所以觉得是重大利好。

那么以前其实不存在20%为何大家也没有觉得是利好呢？一方面是2009年的文件已经过去多年了，大家也有点淡忘了，现在是发文成为热点而已。

另外真正的原因是其实赠与有大缺陷。

根据2017年330房地产调控政策：

（二）住房赠与他人的，须满2年后方可再次购买住房；接受住房赠与的，须符合本市的现行限购政策。

1赠与限购，不增加买房资格。

从2017年330新政后，广州赠与给直系也是限购的，也就是如果直系亲属是外地户口没有买房资格，你无法将房子赠与给直系亲属，这样子无法将你的房子除名，不增加你的买房资格。

如果直系亲属有买房资格，那就直接以直系亲属的名义买房就可以了啊！何必赠与后你购买呢？

直接以直系的名义买房，只需要支付一次买房的税费，如果将自己的房子赠与给直系，再本人买房，不就需要交两次税费了？

慢，不是说免税了，不存在两次税费啊？

不是的，免得仅仅是个税，没有免契税，所以房子赠与给直系亲属要交契税的。

2赠与房子给直系亲属，即便名下无房，本人依然没有买房资格

按照330文件政策，将本人的房产赠与给他人，需要过两年，本人才有买房资格的，所以赠与无法增加本人的买房资格的。

3赠与后的房子是限售的，两年内无法出售！

父亲将房子赠与给儿子，按照广州的房地产调控政策，儿子得到房产后两年限售。本来父亲的房子如果要用钱等，可以出售给他人的，现在父亲将房子赠与给儿子，导致这套房子无法出售给他人了。赠与将不限售的房子变成限售，显然减少了卖房的机会，非常不利。

由以上分析，赠与要么根本不可行的，要么不增加买房名额。

如果考虑2年后赠与给自己，真的没有意义的，直系持有你的房产，你应该是安心的，等直系直接出售即可，合并考虑2年后赠与给自己呢。

以下再从经济效益税费成本角度分析。

赠与免个税，赠与免增值税，赠与仅仅需要交契税即可，确实如此，房子赠与给直系亲属契税不高的，因为契税也下降了。之前赠与契税无论首套二套都是3%，现在赠与首套的契税是1%或者1.5%，二套才是3%，这里是不存在20%个税的。

如果赠与得到的房子出售，如果出售的时候，业主家庭满五年唯一，依然免个税，如果不是满五年或者非唯一，那么如何缴税呢？不好意思，个税必须20%

所以存在将来的税费隐患，一不小心将来无法交易了，因为20%的个税着实不少。

多年前我曾经遇到有业主，父母将房子赠与给两姐妹，两姐妹都是名下有房的，两姐妹想出售的时候，双方都不是唯一，税费问题导致双方无法卖房。

还有一个业主，父母将两套房子赠与给儿子，这样子麻烦了，正常情况下儿子几乎没有办法卖房了，因为总有一套非唯一，需要交20%个税，这个儿子想将房子过户给自己的侄子，卡住了。

既然这个赠与对我们意义不大，父亲要将房子过户给儿子，怎么处理才好？

其实，最好的方法是近亲交易。

近亲交易，简单地说，就是包括上述的关系人之间，以买卖的房子办理过户。不过既然是近亲，允许房产按照当年买入价格交易。

比如爷爷当年房子以5万元一套购买，现在房子市场价格500万一套，近亲交易允许爷爷按照5万元将房子卖给孙子，孙子仅仅只需要按照5万交契税即可，比如1%，孙子只需要交500元即可。注意近亲交易，只要不限售而且满2年，那么就零个税，零增值税（豪宅也是）。

如果爷爷将房子赠与给孙子，孙子也是仅仅交契税即可，但是孙子需要按照税局核准价交契税，如果税局核准价格是400万，那么孙子需要按照400万交契税，也就是4万的契税。

500元VS4万元，显然近亲交易税费更低。

不过既然存在赠与这种过户方式，赠与也是有一定意义的，在少数情况下，我推荐你选择赠与的方式过户。

1如果父亲近期不想卖卖房，将房子过户给儿子，儿子在不满5年的前提下想要卖房。

赠予前后的房产证时间是可以延续的，新的房产证产证时间以旧的为准，故而儿子将来出售房产证时间可以长一些。

比如父亲持有房产证已经满3年，暂时无意卖房选择过户给儿子，儿子得到房子后满2年出售。

如果走赠与，儿子满2年出售房子可以按照满5年计算税费，这样子视同满五年，如果儿子是唯一的，则是满五年唯一，税费很低。

如果走近亲交易，儿子满2年出售，房产证重新计算产证时间，故而视作满2年，出售必须要交1%个税，税费会高一些。

2赠与前后，受赠方确认只有一套房子，出售的时候肯定名下无房。

受赠方得到房子后出售，如果确认名下无房，那就有机会做成满五年唯一，也没有所谓了，如果受赠方当前名下有房，尤其持有难以出售的宅基地，经适房等，那就千万不要受赠房产了。

综上分析，近亲交易和赠与各有优点，为了减少尽可能的风险，如果直系之间要交易房产（尤其是孙辈为了学位入读名校，需要祖辈将房产过户给父辈），通常建议走近亲交易，少数情况下也可以酌情考虑赠与。

至于继承上面分析较少，因为继承必须等产权人去世方可操作，可操作性不大。

这里强调一下，继承得到的房子满五年唯一，免个税，如果不是满五年唯一，那么可以选择交1%个税，也可以选择交差额20%个税。

至于赠与得到的房子，如果满五年唯一，同样免个税，如果不是满五年唯一，那么必须选择差额20%个税。