针对这一情况，虹口区政府大胆提出了四川北路商业功能整改规划，拟用5~8年时间结合功能调整，实施四川北路商业改造。延绵大约有三公里长的四川北路，南起苏州河，北至鲁迅公园，各个区段有着不同的特色，今天我们着重介绍的是位于四川北路溧阳路至鲁迅公园一块区域（以下简称为山阴路商圈），希望我们对该区域的解读能够为读者在投资过程提供一个较明朗的方向。
能级缩小，今非昔比
和已经扬名多年的老四川北路相比，现在四川北路商圈的能级已经相应缩小了，过去的四川北路非但能辐射整个上海市区，就连外地来上海旅游的游客都要慕名到这里走一走，而目前四川北路的辐射范围基本缩小为城市的东北区域。
山阴路商圈作为其中的一个部分，其辐射能力更是相应被切割，它现在的辐射范围基本在虹口和杨浦部分地区。但山阴路商圈有一个得天独厚的优势，这里拥有浓厚的人文气息，鲁迅公园、多伦路文化街等文化资源都坐落在山阴路附近，还有保存完好的山阴路上海弄堂、溧阳路日式别墅等旧时代民居。这些人文旧址都是稀缺资源，具有不可再生性。以现有良好的商业基础再加之旅游休闲行业的补充，无疑是如虎添翼，因此在规划中这里主要以文化、休闲、娱乐、观赏等消费形态为主。
山阴路一带因为历史的原因，交通上称得上是便利，有好几个公交路线的终点站，四川路又作为虹口区交通的主要干道之一，过往的公交路线不下十条。轻轨东宝兴路站也距离不远。公交路线虽然多，但却没有形成像人民广场、徐家汇一样的换乘枢纽，整体上并不呈现发散状的向外辐射。而且这些过往的公交线路，路线范围大部分也仅限于虹口、杨浦、闸北三个区域。这一点上似乎与号称市级商圈不相匹配，略打折扣。
长久以来，四川路就一直作为商业街来发展，因此山阴路路段附近至今也没有什么大规模的住宅小区，比较多的居民都是分布在山阴路内侧的弄堂和欧阳路、祥德路一带的老式别墅洋房内。随着眼下四川北路的改造，有部分居民还要拆迁离开这里，周围的居住人口会进一步减少。但山阴路商圈背靠四万人的曲阳小区，辐射同样历史悠久的大杨浦，而且在未来的规划中杨浦将是人口导入区，所以说人气应该是不愁了。据测流的人流量显示：工作日和休息日的人流量相差较明显，一般情况休息日可以达到工作日的一倍左右；而工作日内又以下班高峰开始人流量有明显增加，在不同的地段有明显差异：
山阴路商圈双向人流量（人/分钟）
测量点 工作日 休息日白天 傍晚以后 四川北路东江湾路路口 30~40 60~70 90~100四川北路多伦路路口 80~100 120~140 200~220四川北路山阴路路口 100~120 140~180 240~280
走访过程中，靠近山阴路的一家女性内衣店的老板对自己的位置就十分满意：“我觉得店铺的市口很好，客流量很大，一天招呼百八十人的不成问题，按照这个情况我希望在这里能做的时间长一点。”而在靠近鲁迅公园附近的一家“四季衣坊”的老板可就不这么认为了：“这里虽然是两个终点站都在附近，人流不少，可人流都不进店，相比之下客流量少啊！和街那边靠近多伦路、山阴路的商家比，我就觉得位置不灵了！不过生意还是可以的，回头客挺多。”
谈到购物环境的问题，不得不泼点冷水了，人多的时候是汽车、自行车、行人三管齐下，大家都是见缝插针，首先交通安全就是一大问题；另外马路呈“s”型弯折，路边的小商铺有很多是自然形成或是部分经过改造而成，缺少统一管理，路边的卫生状况多少有些不尽如人意，更不要说有路边休息歇脚的地方了。
沿街式布局有缺陷
纵观三公里长的四川北路，南、北、中段各具特色，但从商业布局的角度上看，相比来说，山阴路商圈商铺的集中度较四川北路上其他地段高，沿马路两边一字排开，几乎没有什么被隔断的地方，许多品牌连锁店多位于此处，有两块相对明显的连锁集中带。如果把四川北路比作一条长龙，那将这里视作是“龙头”一点也不为过。
与南京路、淮海路等商圈并称上海几大市级商圈，但在多年的发展过程中，四川北路发展的步伐似乎慢了一拍，便利的交通条件、良好的商业基础、悠久的文化氛围并没有给山阴路商圈带来跨越式的进步，原因何在？山阴路商圈的商业布局趋向沿街式，随着现在外国一些先进的商业布局方式、营销模式的进入，现代人的喜好似乎更偏向于一种团组式的购物休闲方式，类似于“mall”的方式更能得到人们的青睐，能够一站式的满足购物、休闲、餐饮等综合消费需求。
山阴路的这种沿街式布局，在某种程度上则限制了该地段的上升空间。“东泰休闲广场”的出现多少弥补了一点遗憾，但从整体上来说，毕竟是杯水车薪，无力引导大局；另一方面，商铺全部集中于主干道四川北路上，缺少两旁的“鱼骨状”支路形成特色街作为补充。在这一点上，淮海路商圈就相应配合的很好，沿线陕西路、茂名路、襄阳路等都已经形成了自己风格特色，这样不但来了人流而且可以让他们停住变成客流，全部笼在商圈内部，但是如果是一根肠子通到底，走完也就算数，人流过了就过了，就难以形成有效客流。总体来说，四川北路是有“长”度，没“厚”度，大小商铺沿街洋洋洒洒阵线倒是拉得挺长，但既没有一个地块能像“mall”一样起到聚集效应，也没有“鱼骨状”的补充陪衬效应，从商铺容量的角度考虑多少有些不足，数量虽然已经不少了，但是还是没有达到一个能够“量变引起质变”的水平。
品牌连锁大展拳脚
随着红星、茂昌等一批知名度颇高的专业店和华伦天奴、必胜客等品牌店进入山阴路商圈，该地段的商品门类、商品品牌较从前更丰富，品类集中度相应降低，商业形态和从前相比有较大变化。
由于连锁品牌店数量激增，商圈内大型百货空间受到一定挤压，而私人散户商铺的数量也较从前有大幅度的减少。我们也走访了很多连锁品牌的经营人员，其中也不乏特许加盟的品牌小老板，无一例外，他们觉得自己的经营有一个共同的优势：品牌。
天兴百货是山阴路商圈内比较大的一家大型百货了，但近年来受到周围中小型商铺的挤压，原本应该很大气的商场大门为两个中型商铺大小的铺面所替代，全然没有了大型百货的气势，若不仔细看，走进去的时候还以为是一家中等大小的商铺呢。在靠近山阴路的路段上，还有一个楼梯走道，上面竖着一小招牌“天兴百货由此上二楼”，要让人一不留神，走过了都不知道，该地段的中小商铺发展程度由此可见一斑。
大的受到挤压，但也不说明凡是小的就都能活得很好，从图表中我们也能看出，私人散户商铺为数也不多，只占1/5不到的比例。这和该地的租金情况不无关系。
山阴路商圈内的租金情况颇为复杂，因为阵线拉的过长，各种商铺房的所有性质又不同，租金水平并不一致。基本上说是四川北路上沿东江湾路至溧阳路的方向逐渐升高。一家在鲁迅公园附近甜爱支路的30平米的商铺月租8000元，可到了山阴路东泰休闲广场对过一家15平米的商铺就要8000元，单价直接翻了一倍，再到东泰休闲广场看看的话，就更是天价了，在广场内圈的租金是每天18元/平方米，到了对着马路的外侧，租金立刻增至每天30元/平米。
以上是租金的大致趋势，但也有特殊例外的情况。在图中，两个连锁集中带附近的商铺价格水平整体来说就要高一点。
如此高昂的租金，再加之小型商户在经营管理方式上的不足，经济上抗风险能力比较弱，导致私人小商户的比例较低，一家名为“北川饮食店”的左老板就谈到：“在这里做生意，人是不少，但地方太小，房钱还这么贵，四川路一改造，这房价又是直线上升。尽管房价贵，生意难做，但也有机会。我对在这里经营还是挺有信心的！”
凡此种种，使这里成了连锁加盟品牌店的天下。连锁店的好处在于，总部能够在经营管理上给予一定支持，租金承受能力上也较私人小商户要强。特别是现在特许加盟的方式种类也日益丰富，个体小老板与品牌公司联手共进也不失为一种好的双赢方案。
与上海其他知名商圈，襄阳路市场、徐家汇等一样，山阴路商圈的换手率极低，大多数都是经营三年以上的老店家（东泰休闲广场因建成较晚不计入统计范围），虽然和从前的鼎盛时期不能相提并论，但是目前仍留有一部分不小的利润空间，引得各商家“怀旧”地留守此地（见下表）。
四川北路是一条老牌商业街，山阴路商圈作为其重要的一部分在日后的改造过程中必将发挥出重要的作用，我们关心的则是在新一轮的发展中如何让百年老树发出新芽。
指标 星级评价交通便捷性 ★★★★☆购物舒适性 ★★☆☆☆品类集中度 ★★☆☆☆商铺集中度 ★★★★☆客流指数 ★★★☆☆消费能力 ★★★☆☆商家信心 ★★★★☆投资赢利性 ★★★☆☆连锁成熟度 ★★★★☆进入理想指数 ★★★☆☆
【超级联接】
商圈范围界定
前面我们介绍过商圈的定义以及其辐射范围的划分，那么，商圈本身的范围是如何界定的呢？我们主要通过以下两个常量来考察这个问题：经营密度的变化、与商圈主业的相关联程度。
经营密度主要是指，一定范围内商业面积的多少，即各个门店营业面积的总和，若将在商圈的中心位置或主要位置的该数值作为基准值，那么从此位置延伸出去，当该值下降到基准值的50%的时候，我们即成为该处为商圈的边界地带；第二是与主业的相关联程度，以山阴路商圈为例，主要是以连锁经营的餐饮、休闲、娱乐作为主打，那么如果从某个地段开始出现了大规模的经营其他如建材类产品的商业带，我们一般不将其列入该商圈范围。上述二者参照考虑，从而可以界定出一个商圈的大致范围。
划定商圈范围是投资者必须要做的功课之一。因为商圈也经常会出现一条马路两极分化的“阴阳雨”现象，即一边人气很旺生意很好，另一边则惨淡经营勉强维持。在很多时候，出现这样的情况的原因就是这一条马路两边其实已经踏入两个商圈了。若是投资者不把握好这种规律，往往会付出高租金却得到了一个没有前途的商铺，势必会造成损失。
